推荐逻辑：1）母公司支持叠加高质量外拓和收并购，管理规模持续提升，全业态签约面积10.4亿方，在管面积8.1亿方，居行业前列；商企服务竞争力领先，拓展城市服务打造新的增长点，设定3年落地100个项目的目标；2）“蝶城”模式通过管理密度提升叠加科技赋能提升效率，已落地531个项目；3）科技业务规模扩展迅猛，对内赋能对外提供服务形成业绩增长支撑。
管理规模持续增长，商企服务强强联合。公司是物业管理行业领跑者，全业态签约面积10.4亿方，在管面积8.1亿方，居行业前列。公司多渠道拓展，2019-2022Q1住宅新增合约面积4.6亿平，关联方/市拓/收并购面积占比42%/32%/25%，在管第三方项目占比提升至57.9%。公司与戴德梁行合作打造品牌“万物梁行”进行商企及设施管理服务，2022H1年收入同比增长57.8%，商写物管领域具备强大竞争力。公司拓展城市服务打造新的增长点，2020年推出专属平台“万物云城”，并设定3年落地100个项目的目标，目前在25个城市拥有59个，2022H1收入同比增长118%，增长态势迅猛。
“蝶城”模式实现效率提升，浓度战略成效明显。公司聚焦城市核心区域，提出3-5年内完成建设数百个街道的目标，截至2022年9月已经落地了531个蝶城。管理密度提升叠加科技赋能，蝶城可全面提升管理效率，提高员工效能，同时利于增值服务渗透率提升，预计2022年人均创收可达29亿元。2021年末万物云的社区空间服务覆盖了32个省的153个城市，受益于聚焦高线级城市的战略以及优质的服务，在管社区项目平均物业管理费提升至单月3.13元/方。
打造科技赋能平台，全面提质增效。公司注重科技研发与赋能，21年公司科技研发投入高达3.74亿元，同比增长超50%。公司形成三层技术平台架构，实现空间服务的人工智能解决方案，可减少人工成本、实现人员多项目、跨区域调度，结合“蝶城”模式全面提升管理效率。同时AIoT和BPaas解决方案对外输出实现盈利，2022H1收入同比大幅增长95.3%。
盈利预测与评级。预计公司2022-2024年归母净利润将保持19.7%的复合增长率。考虑到公司经营稳健、科技板块业务扩张迅猛且“蝶城”模式规模效应逐渐显现，给予2023年业绩25倍PE，对应目标价48.22元（55.59港元），首次覆盖，给予“买入”评级。
风险提示：物业拓展不及预期，商企及城市服务拓展不及预期。
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