政策面：本周多地再提保交楼，各地需求侧放松态势延续。各地：保交楼：1）山东省：提出要扎实做好稳地产、保交楼金融服务工作，满足房地产行业合理融资需求，重点推动保交楼专项借款和保交楼贷款支持计划尽快落地，认真落实房地产金融调控政策，保持房地产市场融资平稳有序；2）江西省：提出扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作。落实16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险；3）河南省：提出大力开展住房优居行动，在保交楼、化风险方面，围绕第一批专项借款项目10月底前全部建成交付、第二批年底前交付50%目标，发挥“一楼一策一专班一银行”机制作用，以周保月、以月保季、以季保年，确保按时间节点完成目标任务。需求端：1）东营、临沂、威海、乌兰察布实施调整住房公积金政策，降低首付款比例；2）武汉放款限购政策，在规定区域购房的居民可增加一个购房资格；3）四川省、哈尔滨地区发布组合政策，在购房补贴、公积金贷款、金融扶持等方面多角度刺激购房需求。
基本面：本周各线城市新房市场同环比均有所上升，二手房市场同环比均有所下降。本周30大中城市商品房成交面积216万平，环比+36.2%，同比+91.7%。新房市场分线城市来看，各线城市同环比均上升。18城二手房成交面积63万平，环比-49.9%，同比+36.6%。二手房市场分线城市来看，各线城市同环比均下降。本周为春节假期后第二周，第一周数据受到春节后需求释放、延迟备案等因素影响，因此本周新房及二手房环比数据较上周出现均出现较大波动。从成交量绝对值的角度来看，本周新房市场几乎已恢复至春节前成交量水平。
板块行情：本周SW房地产上升1.13%，房地产跑赢大盘1.99pct，表现强于大市。恒生地产建筑业下跌1.91%，房地产跑赢大盘0.26pct，表现强于大市。恒生地产建筑业本周收益率排名2。恒生物业服务及管理下跌5.97%，恒生物业服务及管理跑输大盘3.80pct，表现弱于大市。
本周观点：本周多地再提“保交楼”，其中郑州明确交付计划，强调确保按时间节点完成目标。我们认为，当前保交楼工作处在落地实施的关键阶段，保交楼仍为各地政府重点推进的工作之一，在此背景下，2023年行业竣工面积修复的确定性最高，我们在2022年12月4日外发报告《2023年房地产行业年度策略报告-稳中求进，分化加剧》中提出，中性假设下2023年竣工面积有望同比增长15.9%，停工楼盘的复工有望促进购房信心逐渐增强。本周新房市场同环比均有所上升，我们认为，主要是因为春节期间积压的购房需求有所释放，结合克尔瑞实地调查来看，当前市场热度的回升主要集中在一二线及强三线核心片区，市场仍然处于行业调整末端向恢复初期转换的阶段。我们认为，1）地产需求修复节奏上会在5-6月出现成交量修复，2）需求端及供给端政策预计将持续至2023年全年，房企受益政策程度在2023年会更加分化，因此优质房企集合政策利好偏向和基本面修复利好偏向，估值有望继续提升，继续看好2023年两类房企跑出Alpha：1）头部优质房企，穿越周期确定性强，定增有望率先通过，优化资产负债表：保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团、中国海外发展、华润置地、绿城中国；2）中型和地域性稳健类公司：华发股份、建发股份、滨江集团、天健集团、越秀地产。房地产交易量修复利好中介公司：贝壳。竣工率先修复利好物业公司2023年业绩修复，重点推荐：中海物业、保利物业。
风险提示：房企开发资金到位速度不及预期，融资实质进展不及预期。
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