房地产行业广州市旧改专题报告：重启旧改打开城市新空间，地区房企迎机遇

广州市拟推进城市更新 300平方公里，推进旧改项目 297个2023年 2月 6日，广州市自然资源部发布《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》（公开征求意见稿），根据规划全市拟至 2035年推进旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目 297个，累计推进城市更新约 300平方公里。对比新旧城市更新政策，我们认为此次政策时间跨度更长、涉及规模更大、更新资源和改造方式更丰富，其中 TOD 相关项目数量约占全部旧改项目的 50%。此外，我们认为本次规划是自 2021年 8月政策禁止大拆大建以来，地区重启旧改的标志性事件，有助于激发地方市场活力，助力地方市场企稳修复。

越秀地产、保利发展、万科 A 均具有在广州市开发旧改项目的经验根据广州市公共资源交易中心公示数据，2019-2022年间广州市共有 61个旧改项目中标，总投约 3248亿元。参与旧改的主体以非上市房企为主，非上市房企中标项目数量及总投分别占比 59%和 61%。我们重点关注的房企中，越秀地产、保利发展、万科 A 均具有在广州市开展旧改项目的经验。根据我们统计，2019-2022年越秀地产和保利发展中标旧改项目总投金额分别为 488亿元和 30亿元。

深耕广州+TOD 和旧改开发能力+资金优势，越秀地产具备参与旧改的先发优势股东背景上，越秀地产依托双国资背景，“轨道交通+物业”战略顺利推进。销售端，区域深耕优势明显，2022年越秀地产在广州市全口径销售额为 658亿元，排名广州市第 1位（根据克而瑞销售榜单）。投资端，越秀地产重视多元化增储，TOD 开发经验丰富，此外越秀地产具备旧改能力，2019年获得番禺区里仁洞村和南沙东流村两个旧改项目。资金端，截止 2022H1公司三道红线保持绿档，平均借贷成本仅为 4.11%，公司融资渠道通畅，债务结构健康，具备较强的资金优势。

投资建议我们认为，此次广州城市更新政策对区域发展有以下影响：①从市场角度看，城市更新有利于城市面貌更新，增加就业机会、吸引人才，长期利好地方房地产市场活跃度；②广州市中心城区近年来可供开发住宅土地供应量不足，城市更新可以适度解决中心城区供需关系失衡的问题；③本次城市更新规划中 TOD 相关旧改面积占比 50%，对应利好资金实力强+具备 TOD 及旧改能力+广州市城市深耕的房企，例如越秀地产、保利发展、万科 A 等。其中越秀越秀地产长期深耕广州，区域深耕优势明显，且公司具有较丰富的 TOD 开发经验，值得重点关注 风险提示：政策落地速度不及预期。

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