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房地产行业城市草根调研系列报告之十三:深圳篇,乍暖还寒,回归理性

来源:平安证券 作者:杨侃,王懂扬 2023-02-08 00:00:00
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指导价出台后楼市冰封,二手成交连续两年腰斩。2021年2月8日深圳二手房指导价政策出台,二手房首付比例变相提高,买卖双方缺乏真实成交数据作为参考,加重买方观望情绪,楼市进入调整期。根据中指院数据,2022年全年深圳二手住宅月均成交量仅为2021年的53.3%、2020年的22.8%,2022年12月二手住宅平均成交价较2021年2月高点回调约25.8%。2022年二手房冰点情绪传导至新房市场,新盘再无“万人摇号”现象,全年全市仅5个日光盘,且认筹比例均不及1比3。同时具备现房优势的二手住宅降价成交挤压一手楼盘价格倒挂空间,新房库存及去化周期累积上升,部分区域库存达历史高峰。

新盘折扣普遍,节后来访上升。走访的3个项目开盘折扣几个至十余个点不等,非核心区项目普遍转介,市场佣金3个点左右,以价换量仍是市场主流。项目区位、品质、价格(是否与周边二手倒挂)为当前购房者的重要考量因素,核心区楼盘低定价户型相对容易去化。尽管节后楼盘到访量有所改善,走访楼盘较开盘收回1-2个点折扣不等,但深圳楼市成交底部徘徊已久,客户信心恢复、到访转化成交仍需时间。此外目前二手房冰封、成交周期拉长亦制约置换等改善性需求释放。

投机需求淡出,回归“房住不炒”。当前客户买房主要以自住需求为主,且更加注重资金安全。非核心区刚需盘客户多为首次置业,首付比例3成居多。仅核心区改善盘存在少数买入低定价户型的资产配置需求,且客户全款比例较高,首付比例多在6成以上,楼市逐渐回归“房住不炒”。

投资建议:深圳楼市调整历经2年之久,投机需求已淡出市场,但买方观望情绪依然浓厚,更加注重资金安全,二手流通冰封亦制约客户改善置业,以价换量仍是市场主流。整体来看,地产板块仍处于“强预期”与“弱现实”阶段,但节后深圳来访上升、开发商收回部分折扣、二手房带看量的提升均反映市场预期正逐步好转,我们认为随着后续政策持续发力,叠加经济大环境逐步复苏,房价及收入预期的修复,二季度销售有望逐步企稳。短期建议逢低布局积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企,如保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、金地集团。同时建议关注物业管理企业及产业链机会,如碧桂园服务、新城悦服务、保利物业、招商积余、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。

风险提示:1)政策改善及时性低于预期风险;2)个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险;3)房地产行业短期波动超出预期风险。





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