业绩预告：Q4单季度亏损同比收窄，地产尚未出表拖累表观净利润全年净利润下滑幅度较大，22Q4地产开发业务尚未出表，因计提减值损失等致Q4单季度亏损。1）2022年：实现归母净利润 1810-5429万元，同比下降 85%-95%；实现扣非归母 3601-7201万元，同比下降 80%-90%。2）22Q4：归母净利润亏损 0.99-1.36亿元，亏损幅度同比收窄 4%-30%；扣非归母亏损 0.89-1.25亿元，亏损幅度同比收窄 15%-40%。
地产开发业务主要受下列因素影响：1）受结算区域及产品结构影响，地产结算毛利下降；2）部分参股地产进入尾盘阶段，经营利润减少致投资收益下降；3）疫情反复及地产下行背景，公司采取降价策略以加快资金回笼。
估算剥离地产开发后剩余板块保持合理盈利水平。此前公司披露，如剥离房地产开发业务，22年 1-10月净利润约 2.1亿元。
展望：拟 59.1亿对价剥离地产开发，聚焦大健康业务坚定转型据公司此前披露的《重大资产出售暨关联交易报告书》，公司当前正实施重大资产出售，拟 59.1亿对价剥离地产开发业务，其中地产公司股权估值 16亿元，债权资产估值 43.1亿元。2021年公司房地产销售毛利率仅 17%，盈利能力远低于化妆品（毛利率 64%，下同）、医药（58%）、原料及添加剂（37%）等，未来公司将聚焦高成长性、高附加值的医药健康板块，预计盈利能力将迎来修复。此外受地产业务折价影响，公司估值中枢 20-30X 区间震荡，横向对标国产美妆龙头提升空间较大，地产出表后公司价值有望重估。
美妆动态：底层技术深度赋能，美妆新锐向全能品牌迈进公司依托内部皮肤科博士+山东药科院科研实力，实现核心原料研发→产品生产全链条布局，市场影响力持续提升。1）据福瑞达生物官微，22年公司申请专利67件，覆盖皮肤微生态、玻尿酸、胶原蛋白等多个方向，见刊论文创历史新高，技术创新转化率达 90%以上。2）双 11期间颐莲全网 GMV 超 1亿元，抖音同比+135%；瑷尔博士全渠道同比+77%，已实现十亿品牌战略目标。3）12月瑷尔博士亮相中国（澳门）高品质消费博览会，向数十个国家及地区商家推介微生态护肤科技，23年公司也将积极探索品牌国际化路径，贡献新增量。
盈利预测与估值公司卡位高成长高景气的玻尿酸赛道，拟出置地产业务，积极转型大健康产业，化妆品业务扬帆起航，有望迎来估值体系重塑。假设 23年房地产业务顺利剥离，预计 22-24年归母净利润分别为 0.4/4.0/5.2亿元，同比-90%/+1020%/+30%，对应 PE 为 316/28/22倍，维持“增持”评级。
风险提示行业竞争加剧；盈利能力波动风险；资产出售不确定性等。
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