房地产行业公募REITs（12月）月报：市场走势平稳，底层资产类型迎来扩容窗口

12月重要政策要闻：1、2023年 REITs 发行数量及规模将有所提升；2、证监会首次提出将商业不动产纳入底层资产试点范围；3、房企股权融资通道重启，保障性租赁住房 REITs 板块为政策支持重点。

REITs 市场概况：1、上市 REITs 规模扩容，整体市值创新高：截至 2022年 12月末，公募 REITs 上市交易数量共 24只，合计发行规模 783.62亿元，总市值规模达到 854.3亿元，其中流通市值规模为 379.5亿元。2、一级市场新发 REITs 认购倍数持续上台阶：2022年下半年以来所发行的 12只 REITs 网下投资者配售比例均不足 1%；3、发行审批进入提速阶段，底层资产愈加丰富：华夏华润有巢 REIT 成为首单市场化机构运营的保租房 REITs，华夏和达高科 REIT 为首单生物医药产业园 REITs；

4、嘉实京东仓储 REIT 上市在即，首批新能源 REITs 申报已获受理：嘉实京东仓储基础设施 REIT 正式获得证监会发行批文，成为首单获批的民营仓储物流公募 REITs，中航京能光伏 REIT、中信建投国家电投新能源 REIT、中金湖北科投光谷产业园 REIT 被上交所受理；5、存量 REITs扩募产品尚处于审理，市场迈向成熟指日可待：扩募进展预计将于近日获得相关反馈。

REITs 市场量价表现：首个官方 REITs 指数中证 REITs 指数(932006.CSI)发布，2022全年累计下跌 3.75%；公募 REITs 综合指数单月上涨 0.46%，产权类 REITs 指数单月下跌 0.29%，经营权类 REITs 指数单月上涨1.48%；12月共 10只 REITs 取得正向收益，保租房 REITs 单月跌幅较大；市场发展初期 REITs 市场与股债关联性均不显著，后续仍需要市场规模的扩充及交易稳定性的提升来进一步分析其相关程度；REITs 交易活跃度趋于平稳，区间日均换手率为 1.22%；估值及收益率方面，交通基础设施类型 REITs 的中债估值收益率普遍较高。从预期现金分派率来看，特许经营权类 REITs 分派率普遍高于产权类 REITs，但随着单位净值的提升，整体分派率均呈下降趋势；资产运营方面，不同类型资产在疫情的冲击下呈现分化格局，高速公路类型及产业园区类型 REITs 受影响较为明显，仓储物流及生态环保类型资产运营较为稳健。

投资建议：针对 2023年 REITs 市场的投资机会，一级市场建议持续关注战略配售及扩募中的投资机遇，积极参与以新兴类别作为底层资产的REITs 基金打新。二级市场建议积极关注 1、当下运营稳健且盈利具有保障的相关标的；2、受益于后疫情时代基本面可显著修复的细分板块REITs，关注其定价重估过程；3、关注政策支持力度较大细分领域、成交活跃度较高且估值相对合理的标的。

风险提示：REITs 市场扩募及资产扩容进度低于预期；相关政策法规实施不及预期；项目运营收入和盈利水平不及预期；REITs 基金价格伴随市场流动性波动等风险。

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