对近期房地产宽松政策的点评：改善型购房支持进入“因城施策”的执行阶段

多城结合自身房地产市场运行情况对二套房认定标准作出松动，改善型购房支持进入“因城施策”的执行阶段1）我们在前期报告提出：在当前“多孩政策”+“父母同住”的政策导向下，居民改善型购房需求提升明显，但资金缺口较大，后续合理改善型购房需求的支持力度有望提升。

详见《提升改善型购房的信贷支持，满足合理的改善型购房需求--对2月24日国家住建部新闻发布会的点评》。2）我们在前期报告提出：过高的二套首付比例导致改善型客户无法通过出售目前自有房屋而筹集到足够的首付款，大幅压制改善型需求，热点一二线的改善型购房需求存在集中释放的可能，部分城市如北京和上海的中高收入人群存在结构性加杠杆的可行性。详见《2019：千钧将一羽--房地产行业2019年投资策略》。3）今年以来，从中央到地方的各级政府对房地产政策支持力度均较强，在“房住不炒”主基调下，积极保障居民合理住房需求；尤其二季度后房地产调控由释放维稳信号步入出台更为积极的支持措施，放松政策类型涉及降低首付比例、调整公积金贷款额度、下调房贷利率、发放租房和购房补贴等，同时我们前期明确提出“改善型购房需求有望获得进一步支持”的观点，已在部分地方出台的政策中获得印证。具体来看，非热点城市调控频次更为密集，松绑形式更加多样化，3月1日郑州成为今年首个明确提及放松“认房又认贷”的城市，4月后多地对二套房认定标准作出松动及取消；8月北京住建委发文对中心城区60岁及以上老年家庭定向放松部分项目（约3000套房源）的二套认定标准，同时住建委表示“将进一步扩大全龄友好项目建设，研究对多孩家庭、职住平衡购房等合理住房需求的支持措施”，预期北京定向松绑或将对其他热点城市有一定引领启示作用。4）当前高能级核心城市房地产销售复苏迹象较为明显，三四线城市因需求相对疲软仍需一定筑底过程；在需求端宽松信号传导的同时，房地产政策的优化正加速与人口结构变化趋势相结合，与完善和落实积极生育支持措施相契合。“认房又认贷”认定标准的优化利于降低购房门槛，利好改善型尤其多孩需求群体，提升市场预期，缓解房企资金压力。我们认为低能级城市优化“认房又认贷”或已成为趋势，而热点城市因改善型购房需求处于主导地位，于此类关键性政策的松绑上将更加谨慎，在满足合理购房需求的同时，也需抑制投机需求再次进入市场，因此放松空间相对有限，而整体房地产政策调控走向精细化的“因城施策”。投资建议：1）2022开年以来，多方释放资金面积极信号，5年期LPR下调20bp，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能，但房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。3）2月24日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3月5日全国两会报告“支持更好满足购房者的合理住房需求”，4月29日中央政治局会议高层定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，购房促需求进入实质性执行阶段；后续随着疫情好转，房地产行业供需恢复可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，建议关注万科A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。

风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，市场需求不及预期风险等。