政策面：央行、银保监会建立房贷利率动态调节机制，多地需求端放松态势延续。中央：1)央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
2)央行：落实金融16条措施，支持房地产市场平稳健康发展。加大金融对国内需求和供给体系的支持力度。支持恢复和扩大消费、重点基础设施和重大项目建设。各地：1）西安市改善房企融资政策，9家银行为30余家房地产企业提供融资支持580.5亿元；2）深圳市调整贷款政策，在不提前还清贷款的情况下，办理过户、重新抵押并发放新的贷款，实现用购房款还旧贷款；3）苏州市发布资金监管政策，明确住房城乡建设部门将会同监管银行对房地产开发企业的商品房预售项目预售资金实施监管；4）郑州、扬州、乌鲁木齐发布组合政策，多角度刺激购房市场；5）长春、兰州、柳州等多个城市发布公积金调整政策，增加公积金贷款额度、发布开通商业性住房贷款转个人住房公积金贷款业务等政策。
基本面：本周新房及二手房市场成交面积环比均微降，同比均保持正增长，二手房市场成交面积同比增幅表现亮眼。30大中城市商品房成交面积354万平，环比-3.0%，环比较上周下降34.8pct；同比+11.6%，同比较上周增加33.5pct。新房市场分线城市来看，本周一线城市同环比均上升二三线城市环比下降、同比上升。18城二手房成交面积102万平，环比-0.7%，环比增速较上周下降7.5pct，同比+40.7%，同比增速较上周上涨64.7pct。二手房市场分线城市来看，本周一三线城市环比下降，二线城市同环比均上升。
板块行情：SW房地产上涨3.88%，房地产跑赢大盘1.05pct，表现强于大市。恒生地产建筑业上涨5.85%，跑输大盘0.27pct，表现弱于大市。恒生地产建筑业本周收益率排名3。恒生物业服务及管理上升13.17%，恒生物业服务及管理跑赢大盘7.05pct，表现强于大市。
本周观点：本周央行、银保监会建立房贷利率动态调节机制，符合条件可以下调房贷利率下限的城市数量增加。我们在2022年10月25日外发报告《鉴以往知未来之房地产周期底部特征研究》中测算了降低房贷利率对家庭支出成本的影响，我们认为，降低房贷利率能够有效的降低购房月供与降低首付等举措相比，在当前收入预期不稳定的情况下降低房贷利率是推动需求端回暖更为有效的手段。本周新房、二手房市场成交同比均保持增长，我们认为，成交增长既受到疫情感染影响减小的影响也可能受到部分地区元旦成交数据滞后备案的影响。我们认为政策宽松周期会延长至2023年全年，其中2023Q1政策力度会持续加码企稳房地产量价。结合供给侧政策扶持优质房企力度逐步加强，我们继续看好2023年两类房企跑出Alpha：1）头部优质房企，穿越周期确定性强，定增有望率先通过，优化资产负债表：保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团、中国海外发展、华润置地、绿城中国；2）中型和地域性稳健类公司：华发股份、建发股份、滨江集团、天健集团、越秀地产。房地产交易量修复利好中介公司：贝壳。竣工率先修复利好物业公司2023年业绩修复，重点推荐：中海物业、保利物业。
风险提示：房企开发资金到位速度不及预期，融资实质进展不及预期。
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