本周 A 股港股地产涨幅靠前、物业板块反弹较大。本周申万 A 股房地产板块涨跌幅为+3.9%，在各板块中位列第8；WIND 港股房地产板块涨跌幅为+6.7%，在各板块中位列第 6。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+13.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为+6.5%，沪深 300指数涨跌幅为+2.8%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300的相对收益分别为+6.6%和+10.3%。
2023年土拍开幕，累计同比+14%。本周全国 300城宅地成交建面 300万㎡，单周环比-92%，单周同比-49%，平均溢价率 4%。2023年初至今，全国 300城累计宅地成交建面 3941万㎡，累计同比 14%；年初至今，芜湖建投、福建省龙翔控股、中国交建、湖南省攸州投资发展集团有限公司、山东菏建的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房成交同环比均降幅较大，期待政策落地效果。本周（12.31-1.6）35个城市商品房成交合计 403万平米，周环比-32%，周同比-18%。其中，一线城市周环比-13%，周同比-5%；二线城市周环比-34%，周同比-14%；三四线城市周环比-68%，周同比-77%。
本周二手房成交同环比上涨，二手房市场韧性更强。本周 15个城市二手房成交合计 122万平米，周环比+4%，周同比+38%。其中，一线城市周环比-27%，周同比-19%；二线城市周环比+19%，周同比+70%；三四线城市周环比-18%，周同比+59%。
近期多城市推行二手房带押过户，加速存量房流通。二手房带押过户指存在抵押的房产，在不提前还清贷款的情况下，办理过户、重新抵押并发放新的贷款，实现用购房款还旧贷款，即使用买方的购房资金来偿还卖方的银行贷款。
2022年多地推行二手房带押过户模式，是二手房交易重要的金融改革，能够提高二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本。近期多城市推行二手房带押过户，其中深圳出台了具体的带押过户工作方案，完整制定了办理流程、工作分工、保障机制。深圳此举有助于企稳已连续两年大幅下跌的二手房市场，亦为后续其他城市出台相关政策、落实具体操作提供了先行示范。
首套房贷利率调整机制延续，利率未来有望继续下降。2023年 1月 5日晚，央银行、银保监会发布《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》，对于新建商品住宅销售价格环比和同比连续 3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。由于 2022年 9月底央行、银保监会曾出台“2022年 6-8月份新建商品住宅销售价格同环比均连续下降的城市可自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率下限”的政策已于2022年底到期，因此本次政策是对既有政策的延续。相比于 9月底，70个大中城市中符合条件的城市数量由当时的23个增加至此时的 38个，新增 22个城市，退出 7个城市。根据贝壳研究院监测的数据，2022年 12月百城首套主流利率为 4.09%，相较历史低点仍有一定下降空间，我们预计未来有更多符合条件的城市会因城施策，降低首套房贷利。
首推稳健经营且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外，政策放松或加大市场活跃度，建议关注强房产交易平台贝壳。
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约
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