楼市:销售复苏羸弱,需求端政策仍具调整空间。供给端“三支箭”持续发力,但需求端销售市场复苏仍缓慢。二手房挂牌量在年初限售放松环境下不断增高,一二手倒挂收窄影响房价预期。1-11月商品住宅销售面积 10.27亿平,同比降 26.2%。
商品住宅新开工、施工面积降幅走扩,竣工面积降幅略有收窄,复苏压力较大。因城施策进入深水区,部分区域加速限购松绑,政策调控逐步向高能级城市延伸,按揭等需求端政策有望适时调整。展望 23年,目前政策密集释放,稳定市场预期,并刺激销售市场企稳复苏,但房贷利率优化、高能级城市调控政策改善等方面仍具一定空间。销售市场有望随着保交楼进一步推进,项目延期交付风险降低,以及需求端政策进一步落地,房价悲观预期逐步改善,销售市场有望回归合理水平。
地市:城投托底推盘意愿弱,多地调整集中出地次数。房地产投资降幅持续扩大,土地出让金和土地成交价款降幅扩大,政府性基金中土地出让收入下滑显著,多重因素影响 22城集中供地热度下降,多个城市突破“一年三拍”限制,开启多批次集中供地。国央企积极增厚土储,龙湖、滨江等少数优质民企逆周期补仓,平台公司托底拿地趋势明显,由于部分平台公司自身非快周转经营模式,出于托底入市,销售市场整体不太乐观,一些平台公司在拿地之后不会立即选择推盘入市。从而销售市场整体承压,尤其是民营开发商资金链紧张,整体补库存动力不足,预计 23年供给端仍有一定压力,传导到投资端,新开工、竣工面积或将持续下滑,竣工受益于保交楼推进有望延续正增长。
资金:“三箭齐发”支持房企融资,助力主体和项目企稳回升。第一支箭信贷支持和第二支箭债券融资,第三支箭股权融资房企自救,证监会接力银保监会和央行,体现政策对盘存量、保交楼、稳民企、救楼市的决心。政策性银行和商业银行的专项借款和配套融资组合拳强化造血能力,叠加房企自身股权、债券实现回血能力,有望扭转房地产到位资金降幅扩大趋势,境内境外增信融资主体,应对明年刚兑风险。
投资建议:第三支箭为 A 股房地产注入融资活力,加之政策预期转好,“第一支箭”和“第二支箭”均有望地方落实,“第一支箭”和“第二支箭”对于国央企和优质民企增益显著,而“第三支箭”对于其他民企融资弹性较大,同时避免了直接加债务杠杆进行再融资和并购重组等形式。A 股房地产企业利好,优质房企新增再融资渠道,出险房企亦可补充流动性应对刚兑并完成保交楼。建议关注:新城控股( 601155.SH)、中交地产( 000736.SZ)、金地集团( 600383.SH)、滨江集团(002244.SZ)、建发股份(600153.SH)、华发股份(600325.SH)等。
风险提示:房地产政策调控效果不及预期;商品房销售恢复不及预期;开发商到位资金不及预期。