房地产行业2023年房地产开发投资策略：三支箭齐心协力，保交楼任重道远

楼市：销售复苏羸弱，需求端政策仍具调整空间。供给端“三支箭”持续发力，但需求端销售市场复苏仍缓慢。二手房挂牌量在年初限售放松环境下不断增高，一二手倒挂收窄影响房价预期。1-11月商品住宅销售面积 10.27亿平，同比降 26.2%。

商品住宅新开工、施工面积降幅走扩，竣工面积降幅略有收窄，复苏压力较大。因城施策进入深水区，部分区域加速限购松绑，政策调控逐步向高能级城市延伸，按揭等需求端政策有望适时调整。展望 23年，目前政策密集释放，稳定市场预期，并刺激销售市场企稳复苏，但房贷利率优化、高能级城市调控政策改善等方面仍具一定空间。销售市场有望随着保交楼进一步推进，项目延期交付风险降低，以及需求端政策进一步落地，房价悲观预期逐步改善，销售市场有望回归合理水平。

地市：城投托底推盘意愿弱，多地调整集中出地次数。房地产投资降幅持续扩大，土地出让金和土地成交价款降幅扩大，政府性基金中土地出让收入下滑显著，多重因素影响 22城集中供地热度下降，多个城市突破“一年三拍”限制，开启多批次集中供地。国央企积极增厚土储，龙湖、滨江等少数优质民企逆周期补仓，平台公司托底拿地趋势明显，由于部分平台公司自身非快周转经营模式，出于托底入市，销售市场整体不太乐观，一些平台公司在拿地之后不会立即选择推盘入市。从而销售市场整体承压，尤其是民营开发商资金链紧张，整体补库存动力不足，预计 23年供给端仍有一定压力，传导到投资端，新开工、竣工面积或将持续下滑，竣工受益于保交楼推进有望延续正增长。

资金：“三箭齐发”支持房企融资，助力主体和项目企稳回升。第一支箭信贷支持和第二支箭债券融资，第三支箭股权融资房企自救，证监会接力银保监会和央行，体现政策对盘存量、保交楼、稳民企、救楼市的决心。政策性银行和商业银行的专项借款和配套融资组合拳强化造血能力，叠加房企自身股权、债券实现回血能力，有望扭转房地产到位资金降幅扩大趋势，境内境外增信融资主体，应对明年刚兑风险。

投资建议：第三支箭为 A 股房地产注入融资活力，加之政策预期转好，“第一支箭”和“第二支箭”均有望地方落实，“第一支箭”和“第二支箭”对于国央企和优质民企增益显著，而“第三支箭”对于其他民企融资弹性较大，同时避免了直接加债务杠杆进行再融资和并购重组等形式。A 股房地产企业利好，优质房企新增再融资渠道，出险房企亦可补充流动性应对刚兑并完成保交楼。建议关注：新城控股（ 601155.SH）、中交地产（ 000736.SZ）、金地集团（ 600383.SH）、滨江集团（002244.SZ）、建发股份（600153.SH）、华发股份（600325.SH）等。

风险提示：房地产政策调控效果不及预期；商品房销售恢复不及预期；开发商到位资金不及预期。

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