核心观点： 中央经济工作会议定调， 高能级城市政策持续宽松自支持房企融资的三支箭落地后，中央经济工作会议再次对房地产行业的宽松政策定调，在“保交楼、稳民生”的基础上，新增“保稳定”，明确了对头部优质房企的支持，进一步明确了通过保主体来稳定市场的工作目标，我们持续看好优质房企市场份额提升。 11月统计局数据销售和开发投资数据同比降幅扩大，行业景气度仍低位运行；进入 12月，新房成交周度数据仍保持同比下滑趋势，整体市场依旧疲软。我们认为当前对于地产政策底已经相对明确，销售基本面仍在触底，我们预计未来针对需求端的政策也将持续宽松，在疫情政策全面调整的背景下市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。
政策端： 中央印发扩大内需战略纲要，高能级城市政策持续宽松中央层面： 中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要 (2022-2035年)》，提出促进居住消费健康发展。中央经济工作会议提出要扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险。
地方层面： 高能级城市的宽松购房政策持续推进。杭州下调了公积金贷款首付比例，南京主城限购进一步放开，广州提高多孩家庭公积金贷款额度，郑州继续放松首付比例和契税补贴等政策，兰州下调首套房商贷利率并取消限售。
市场端：二手房成交量持续增长，四城集中土拍收官销售端： 2022年第 50周，全国 64城商品住宅成交面积 324万平米，同比下降42%，环比下降 12%；从累计数值看，年初至今 64城成交面积达 19797万平米，累计同比下降 33%。全国 23城二手房成交面积为 128万平米，同比增速 4%，前值 11%；年初至今累计成交面积 6341万平米，同比增速-13%，前值-13%。
投资端： 2022年第 50周，全国 100大中城市推出土地规划建筑面积 4539万平方米，成交土地规划建筑面积 6282万平方米，同比增加 43%，成交溢价率为 2.4%。
广州、福州、成都和重庆四城完成集中供地。广州四批次供地挂出 6宗宅地成交5宗，总成交价约 191亿元，越秀地产斩获 2宗，保利发展摘得 1宗。福州四批次供地 12宗地块成交 11宗，揽金 106亿元，竞得房企以地方国企及本土房企为主，厦门建发与厦门国贸均有摘地。成都四批次供地推出 16宗涉宅地块， 14宗地块底价成交， 揽金约 104亿元， 以城投托底拿地为主。重庆三批次供地 10宗地块全部底价成交，成交总金额 64亿元，其中 7宗是地方平台公司拿下。
融资端： 国内信用债发行同环比增加2022年第 50周，信用债发行 149.3亿元，同比增加 36%，环比增加 27%，平均加权利率 3.13%，环比减少 46BPs；海外债无新增发行。
风险提示：
（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；
（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。
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