事件：12 月15-16 日中央经济工作会议在北京举行，在房地产方面，会议强调，要防范化解重大经济金融风险，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。同时要坚决依法打击违法犯罪行为，支持刚性和改善性住房需求。要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。要防范化解金融风险，压实各方责任，防止形成区域性系统性金融风险。同时，会议指出，要着力扩大国内需求，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。
“房住不炒”主基调不变，探索房地产业向新发展模式平稳过渡。“房住不炒”主基调不变，推动房地产行业平稳健康发展，后续随着保交楼工作的持续推进，支持地产融资的“三支箭”持续落地，将有效缓解房地产企业的流动性压力。房地产行业过往高杠杆、快周转的模式弊端凸显，推动房地产业向新发展模式转变，结合《扩大内需战略规划纲要（2022-2035 年）》因地制宜发展共有产权住房，我们预计后期将持续扩大保障房、共有产权房供应，协同传统商品房体系，满足刚改需求。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，我们预计后期将按照市场化原则，推动化解“优质”“头部”房企风险，督促房企多举措优化资产负债结构，肩负更多社会责任，推进保交楼、稳民生、保稳定。坚决依法打击违法犯罪行为，此举或预示着开发商过往存在的擅自挪用预售监管资金等乱象将受到更加严格的监管处罚，进一步规范行业运行。
着力扩大国内消费，支持住房改善消费。前期供给端政策频出，地产融资“三箭齐发”，缓解开发商资金流动性压力，但销售市场复苏压力仍然较大。1-11 月全国商品住宅销售面积累计同比仍大幅下滑，需求端市场信心仍不足，消费者观望情绪较重。此次提及支持住房改善消费，支持改善性需求，我们预计后续需求端政策调整仍具空间，首付比例、贷款利率等需求端政策有望在因城施策框架下持续优化。
投资建议：第三支箭为A 股房地产注入融资活力，加之政策预期转好，“第一支箭”和“第二支箭”有望进一步推进，但“新老划断”、“后进先出”等准则介入，项目端盘活仍需多方沟通协同。“第一支箭”和“第二支箭”对于国央企和优质民企增益显著，而“第三支箭”对于其他民企融资弹性较大，同时避免了直接加债务杠杆进行再融资和并购重组等形式。A 股房地产企业利好，优质房企新增再融资渠道，出险房企亦可补充流动性应对刚兑并完成保交楼；港股房地产情绪面波及短期行情，境外再融资持续畅通。建议关注：新城控股（ 601155.SH）、中交地产（000736.SZ）、金地集团（600383.SH）、滨江集团（002244.SZ）、建发股份（600153.SH）、华发股份（600325.SH）等。
风险提示：房地产政策调控效果不及预期；商品房销售不及预期；地产投资大幅下行风险
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