业绩概览：22Q3单季度亏损3543万元，主要系个别地产项目利息费用化地产业务短期承压，单季度出现亏损，期待后续环比改善。1）22Q3单季度：收入36.9亿元，同增62%，归母净利润-3543万元，同比下降118%，扣非归母净利润-2842万元，同比下降114%；房地产签约金额56.1亿元，同比下降52%。2）22Q1-Q3：收入85.3亿元，同增34%，归母净利润1.54亿元，同比下降69%，扣非归母净利润1.61亿元，同比下降68%。
盈利能力：健康地产本期结算项目毛利率较低，叠加利息费用化，盈利承压1）22Q3盈利能力：毛利率19.8%，同比降低14.0pp；净利率-0.5%，同比降低8.5pp；销售/管理/研发/财务费用率分别为8.2%/2.3%/0.7%/2.19%，同比-5.5pp/-0.9pp/-0.6pp/+2.1pp。
2）22Q1-Q3盈利能力：毛利率26.1%，同比降低6.0pp；净利率2.2%，同比降低5.6pp；销售/管理/研发/财务费用率分别为11.4%/2.6%/0.9%/2.5%，同比-1.3pp/-1.3pp/-0.4pp/+2.49pp。
毛利率走低主要系：健康地产本期结算项目毛利较低。财务费用大幅提高系：个别房地产地块规划调整致项目暂时停工，停工期间按照财务要求将利息进行费用化，致Q1-Q3利息费用高达2.5亿元，同比增加2.3亿元。其中单Q3利息费用1.1亿元，同比增加1亿元。随着后续项目规划完成并开工后，预计财务费用会出现明显改善生物医药板块：疫情影响、持股变化和净利率波动致福瑞达医药贡献盈利下降福瑞达医药（医药、化妆品板块主体）净利率同比有所下滑。22Q1-Q3福瑞达医药营收18.6亿元（同增26%），归母净利润1.25亿元（同比下降6%）；Q3单季度营收5.8亿元（同增9%），归母净利润2000万元（同比下降48%）。
福瑞达医药贡献盈利下降主要系：1）化妆品持股比例变化：21年12月化妆品业务子公司福瑞达生物引入腾讯、网创作为战投，该公司持股比例变为控股82.42%；2）盈利水平波动：化妆品电商流量成本较高，销售费用投入较高；2）因疫情影响，医药业务短期也略承压。
分板块：Q3淡季化妆品增速平稳，医药受疫情影响暂时承压化妆品板块：Q3淡季收入同增12%。化妆品毛利率53.4%（同比下降10.7pp）。
Q1-Q3毛利率58.6%（同比下降4.7pp）。毛利率下滑主要系成本上行，如济南新工厂投产后利用率仍处于爬坡期，预计未来会有所回升。
化妆品分品牌来看，瑷尔博士引领收入增长：1）22Q1-Q3：瑷尔博士营收7.5亿元（同增53%），颐莲营收5.4亿元（同增26%），合计14.3亿元（同增44%）。
2）22Q3：瑷尔博士营收2.2亿元（同增18%），颐莲1.5亿（-3%），合计营收4.2亿元（同增12%）。
医药板块：疫情影响暂时承压，Q3环比有所改善。22Q1-Q3营收3.4亿元（同比下降15%）；22Q3单季度营收1.3亿元（同比下降0.1%）。营收下滑主要系疫情影响，Q3环比有所改善。
原料板块：收入端快速增长。22Q1-Q3营收2.3亿元，同增32%，Q3单季度营收7282万元，同增32%。
盈利能力：公司积极转型大健康产业，化妆品业务多品牌持续推进。考虑到地产转型和疫情影响，我们下调公司盈利预测，预计2022-2024年收入分别为125.3、129.3、130.3亿元，增速分别为1.4%、3.1%、0.8%；归母净利润分别为1.7、3.0、4.8亿元，同比增速分别为-53%、76%、61%，对应PE为39、22、14倍，维持增持评级。
风险提示疫情影响、化妆品行业竞争加剧、新品牌/产品推进不及预期、地产政策调整等
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