事件：公司发布公告，拟剥离地产业务。公司 11月 15日晚间公告：拟剥离房地产开发业务，相关资产及负债转让至公司控股股东商业集团或其所属公司。公司将名下房地产开发业务相关资产负债置出，剩余其他业务 2021年收入合计约 31亿元，归母净利润合计约 2.5亿元；2022年 1-9月收入合计约 25亿元，归母净利润合计约 2亿元。
房地产：整体承压，轻装上阵聚焦大健康领域。公司今年加快转型步伐、加大去库存力度，22Q1-Q3签约金额为 56.12亿/yoy-52.21%，积极拓展轻资产业务，新签约 2个招商代理项目，加速地产业务转型，地产业务 21年减值扰动公司盈利能力，本次事件超预期落地，轻装上阵聚焦大健康领域。
化妆品：两大品牌双十一表现亮眼，推进“4+N”品牌矩阵。
（1）瑷尔博士：截至双十一收官，全渠道销售额同比去年增长 76.68%，其中抖音/快手分别同增125.27%/ 136.21%，Q1-Q3实现营收 7.45亿/yoy+52.7%，Q4延续高增长态势，稳居福瑞达集团第一大化妆品品牌，双十一期间益生菌面膜高举高达、获得多个榜单第一名，褐藻专利全线同比增长 100%，验证公司产品打造能力。未来储备多个爆品及系列新品，聚焦高壁垒的涂抹精华品类，积极布局线下、皮肤护理院等渠道。
（2）颐莲：双十一全网累计成交突破 1亿元，京东冲榜美妆竞速排行榜 TOP2、抖音渠道同增 135%，爆款喷雾全网累计销售 4000万+瓶，分舱式面膜实现天猫3w+月销、打造公司第二大产品，“玻尿酸+富勒烯”模式打造元气精华并实现天猫1w+月销，产品矩阵逐渐完善。
（3）子品牌：诠润品牌天猫+抖音官方旗舰店双十一 GMV 超 1100万，天猫/抖音分别同增 94%/460%；善颜践行精准护肤，为顾客提供高端量肤定制服务；伊帕尔汗加速品牌建设，同步支持化妆品业务发展。瑷尔博士及颐莲两大品牌推进渠道的多元布局，多款新品推出或可逐步验证推新能力，提升品牌未来空间确定性，未来发力子品牌，品牌矩阵逐渐完善。
原料：玻尿酸竞争持续，布局多重新原料。化妆品级别及食品级别玻尿酸原料竞争持续，原料 22Q1-Q3毛利率为 32.47%/-7.53pcts，盈利能力有所扰动，公司未来将布局医药级玻尿酸及胶原蛋白原料，原料布局更为丰富。其中，公司对外合作布局重组胶原蛋白原料，后续量产后将贡献业绩增量，公司同步储备注射产品。
投资建议：公司转型大健康领域，以“4+N”化妆品矩阵支撑业务持续兑现，若后续地产剥离后，公司未来聚焦大健康领域发展，公司 22-24年归母净利润分别为2.38/4.69/5.67亿（暂不剔除地产业务），对应 23-24年 PE 为 19X/15X，采用分部估值预计公司 23年目标市值为 120亿（化妆品 23年净利润 3亿*35X PE，目标市值 105亿，其他业务市值 15亿），对应目标空间 24%，维持“买入”评级。
风险提示：化妆品行业景气度下降风险、化妆品行业竞争加剧风险、新产品推广情况不及预期、资产重组计划具有不确定性。
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