拟剥离地产业务，轻装上阵聚焦大健康产业。11 月15 日公司公告，拟将房地产开发业务相关资产负债转让至控股股东山东省 商业集团或其所属公司。本次交易不涉及发行股份，不会导致控股股东和实控人变更，预计6 个月内披露预案或报告书。去年开始公司即计划转型为以化妆品为主的大健康企业，地产业绩收缩+化妆品高增成为今年主旋律。但考虑到房地产去化速度慢，公司拟通过重大资产出售尽快剥离地产。此前地产利息费用化+结算毛利低致Q3 亏损，本次出售将改善公司资产质量，聚焦大健康业务发展。
依托底层技术能力，原料+医药+化妆品三轮驱动。公司剩余其他业务 21 年收入合计约 31 亿元，归母净利润合计约 2.5 亿元；22 年 1-9 月收入合计约 25 亿元，归母净利润合计约 2 亿元。其中：化妆品业务：主品牌为瑷尔博士和颐莲。21 年化妆品收入14.9 亿（+117%），其中颐莲6.5 亿（+73%），瑷尔博士7.4 亿（+272%），核心公司福瑞达生物净利润1.7 亿元，对应净利率10%-12%。22 年Q1-Q3 化妆品收入14.3 亿（+44%），其中颐莲5.4 亿（+26%），瑷尔博士7.5 亿（+53%），其中受济南新工厂产能爬坡等因素影响，单Q3 净利率低于10%略有波动，后续有望企稳回升。
原料板块：主要为焦点生物（全球第二大玻尿酸原料龙头、控股60%）和福瑞达生物科技（聚谷氨酸、依克多因等化妆品食品原料）。21 年收入2.4 亿（+22%），毛利率37.1%；22 年1-9 月收入2.3 亿（+32%）。
医药板块：主要为博士伦福瑞达（持股30%，眼骨科玻尿酸产品如润洁）+明仁福瑞达（持股60.71%，中成药等）。21 年持股30%的博士伦福瑞达净利润2.4 亿元，贡献投资收益6930 万元；持股60.71%的明仁福瑞达，净利润2194 万元，并表净利润1332 万。
未来展望：全产业链布局+精细化营销，美妆新锐冉冉升起公司依托内部皮肤科博士+山东药学科学院科研实力，实现各项核心原料研发→产品生产的全产业链布局，内功扎实，爆品打造能力持续验证。B 端业务原料龙头地位稳固，推出高端原料品牌“百阜”，已与御泥坊、完达山等知名企业建立合作。C 端化妆品业务未对单一主播或渠道过度依赖，合理分配资源至众多中腰部主播，并通过入驻屈臣氏、银泰等线下品牌店，开设瑷尔博士门店等方式实现广泛触达，业绩增长+势能提升+流量强化三者共振向上，后续发展动能充沛。
盈利预测与估值公司卡位高成长高景气的玻尿酸赛道，拟剥离地产业务，积极转型大健康产业，化妆品业务扬帆起航，有望迎来估值体系重塑。预计22-24 年归母净利润分别为1.7/3.0/4.8 亿元，同比-53%/76%/61%，对应PE 为47/27/17 倍，维持增持评级。
风险提示行业竞争加剧、盈利能力波动风险、资产出售不确定性等
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