事件：公司发布2022年三季报。22Q1-Q3实现营业收入85.29亿元，同比+34.33%；归母净利润1.54亿元，同比-69.44%；扣非归母净利润1.61亿元，同比-68.25%。22Q3实现营业收入36.94亿元，同比+61.89%；归母净利润-0.35亿元，同比-118.45%；扣非归母净利润-0.28亿元，同比-114.37%。营收增长的主要来自健康地产结算增加和化妆品业务增长。
化妆品发力线上新兴渠道，子品牌表现亮眼。1）房地产：公司由房地产向大健康业转型，出售子公司扬州鲁苏部分股权。因受到房地产市场形势和公司战略转型的影响，22Q1-Q3签约金额为56.12亿元，同比-52.21%。2）化妆品：22Q1-Q3板块实现营收14.29亿元，同比+43.91%，其中瑷尔博士/颐莲分别实现营收7.45/5.40亿元，同比+52.66%/+26.46%。22Q3板块实现营收4.17亿元，同比+12.82%，其中瑷尔博士颐莲分别实现营收2.20/1.52亿元，同比+17.67%/-2.98%。瑷尔博士增长稳定，颐莲增速略有降低。公司在新兴渠道发力明显，据飞瓜数据，公司抖音渠道22Q3实现销额1.25亿元，同比+53.92%。瑷尔博士/颐莲销额分别为0.66/0.46亿元，同比+62.67%/+22.61%。其他子品牌中，伊帕尔汗在抖音表现较为突出，22Q3销额同比+887.31%。3）其他板块：公司医药板块/原料及衍生产品、添加剂板块Q1-Q3营收分别为3.372.32亿元，同比-14.90%/+31.82%。Q3营收分别为1.26/0.73亿元，同比+0.80%/+123.38%。原材料板块表现较为突出，一款申报原料获国家发明专利，旗下子公司入选2022年度国家知识产权优势企业。
业务调整毛利率下滑，经营效率提升费控良好。22Q1-Q3毛利率26.09%，同比-6.02pct；归母净利率1.80%，同比-6.12pct。22Q3毛利率19.77%，同比-14.04pct。毛利率下滑主要系健康地产的本期结算项目毛利较低，化妆品板块、医药板块和原材料板块毛利均有所下降，主要受产品价格调整及原料价格上涨影响。22Q3销售/管理/研发/财务费用分别为8.18%2.30%/0.65%/2.19%，同比-5.55pct/-0.92pct/-0.64pct/+2.26pct。财务费率增加主要由于个别项目规划调整暂时停工增加费用化利息所致。
22Q3经营净现金流同比-75.02%，主要为健康地产业务销售回款减少。
加快业务转型，化妆品持续兑现。化妆品业务延续高增势头，“瑷尔博士”的益生菌面膜成为天猫旗舰店中月销10万+的大单品，同时瑷尔博士、颐莲等品牌在下半年持续推新，积极参与双“11”等大促活动，预计Q4化妆品业务增长有望提速。房地产业务方面，公司加大去库存力度，抓回款保交付，并不断转型轻资产业务；医药和原料业务板块继续加大研发投入，未来有望企稳。
盈利预测：考虑公司的业务战略调整深化，个别地产项目停工以及利息费用化对净利润的影响，我们下调公司盈利预测，预计2022-2024年EPS为0.21/0.45/0.61，对应PE为35/16/12，公司坚定战略转型初见成效，化妆品板块增长持续兑现，研发助力产品力提升，多品牌布局看好长期发展，维持“增持”评级。
风险提示：房地产行业政策超预期；化妆品牌拓展不及预期；原材料价格持续上升；市场竞争加剧。
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