本周核心观点： 11月第2周，二手房交易热度仍在高位。30 城新房成交面积232.07 万平，同比降34.02%，环比降21.51%，同环比跌幅相比上周均扩大。15 城二手房成交面积156.60 万平，环比微降，同比升42.13%，热度维持高位。16 城库存面积环比微降，去化周期延长。11 月10 日，南京完成第四批次集中供地，此次集中挂地4 宗，全部位于江北新区核心片区，最终全部以底价成交，总收金66 亿元，总出让面积110336 ㎡，总规划建面292878 ㎡。从地块区位来看，本次集中供地，弥补了上一轮土拍江北新区地块“缺席”的遗憾；从出让规则来看，4 宗地块均延续了第三批“未设置毛坯房销售限价”的做法；从成交结果来看，44 宗地块均由江北新区的国资企业摘得。我们预计近期出台的相关政策会对国资托底拿地产生一定约束，未来南京土地市场或面临一定程度的调整，土地出让模式将继续优化。
重点政策解读：11 月8 日，亦庄经开区管理的台湖、马驹桥地区不再执行通州“双限”政策，仅执行北京其他区域的购房政策，另外政策还明确新房、二手房要同步进行调整。我们认为本次政策调整后，或将优化和改善两地住房供需关系，促进“职住平衡”，并将有效释放合理购房需求，带动区域内房地产市场整体活跃度的提升。整体来看本次取消通州两地双限购限制的信号意义胜于实际执行的效果，其标志着政策松绑或将进一步延续和深入，后续政策或将密集推出，未来有望从首付比例认定、限购范围调整等多个维度继续发力。同日，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计可支持约2500 亿元民营企业债券融资。我们认为随着此次融资支持政策落地，或可更大程度恢复地产债市场再融资，缓解民营房企流动性困难；同时优质民营房企的信用危机和行业出清已临近尾声，市场悲观情绪基本出尽，提示板块底部投资机会。
一周行情回顾：本周（2022/11/07-2022/11/13)申万房地产指数上涨10.24%，跑赢上证综指9.70pct,在各类板块中位列第1/31，恒生地产建筑业指数上涨11.53%，跑赢恒生综指4.53pct。本周涨幅前3 的地产公司分别为：旭辉控股集团（161.05%）、新城发展（92.45%）、碧桂园（76.38%）；本周跌幅前3 的地产公司分别为：弘阳地产（-29.11%）、德信中国（-12.70%）、九龙仓集团（-7.23%）。本周恒生物业服务及管理板块上涨22.35%，跑赢恒生综指15.35pct，在各类板块中位列第1/13。
本周涨幅前3 的物业公司分别为：时代邻里（57.75%）、旭辉永升服务（44.54%）、宝龙商业（43.00%）；本周仅有两家地产公司下跌，分别为：弘阳服务（-7.19%）、国锐地产（-6.12%）。
地产市场监测：本周（2022/11/05-2022/11/11）30 个大中城新房成交面积232.07 万平方米，同比下降34.02%，环比下降21.51%。15 城二手房成交面积156.60 万平方米，同比上升42.13%，环比下降7.70%。监测16 个重点城市库存面积19342.90 万平方米，环比上升0.66%，去化周期87.55 周，较上周缩短0.96 周。上周（2022/10/31-2022/11/06）100 大中城市土地供应建面5442.74 万平方米，同比下降10.23%，环比下降0.85%；土地成交建面4002.35 万平方米，同比上升49.26%，环比下降3.01%；供需比上升为1.36，溢价率为5.35%。
房企融资情况：本周（2022/11/05-2022/11/11)房企境内新发债总额为56.06 亿元，同比上升16.79%，环比上升13.25%；债务总偿还量为81.69亿元，同比上升30.81%，环比下降56.36%；净融资额-25.63 亿元。
风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期。
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