10月百强房企销售同比降幅再度扩大，央国企销售结构性恢复。 ] 根据克而瑞数据监测，2022年 10月百强房企销售金额 6135亿元，同比下降 31.7%，降幅较上月扩大 5.2pp。百强房企 10月销售金额环比小幅下滑 2.1%，市场仍处在弱复苏阶段。累计来看，1-10月商品房累计销售金额 59223亿元，同比下降 44.6%；累计销售面积 37094万平，同比下降 49%。TOP30房企中仅 10家企业单月环比降低，部分房企销售增长显著。从克而瑞榜单来看，10月单月销售表现比较好的有招蛇（+53%）、华润（+36%）、建发（+29%）、金地（+25%）、中海（+22%）、越秀（+20%）、华发（+19%）。累计来看，1-10月累积销售表现比较好的房企有越秀地产（+12%）、华润置地（-8%）、华发股份（-8%）、招商蛇口（-12%）、建发房产（-14%）、滨江集团（-16%）、保利发展（-21%）等。
苏州供地质量下降，土拍热度显著走低。苏州第四批集中供地共推出 18宗地块，全部底价成交，整体溢价率 0%，总成交建面 147万平方米，成交总金额179亿元。本次集中供地质量下滑，非核心区域地块占比四分之三，房企参拍热情走低。拿地企业中，苏州本地企业占比超八成，苏州轨交、苏高新、创元、观前建设等多家地方国资企业均有拿地；外来企业中，龙湖、朗诗、路劲等均以联合体形式拿地，民企联合地方国有企业拿地特征明显，地方国企托底压力减轻。截至第四轮土拍，苏州本年供地计划仅完成 55%，2022年供地计划完成压力较大。
10月房企投资力度减弱，土拍溢价率全年新低。土地市场热度持续降温，据中指院统计，10月全国土拍溢价率创全年新低，仅为 2.2%，超过九成 50强房企 10月无投资。截至 10月末，TOP10/11-20房企新增货值占百强总新增货值的 45.6%/16.6%，TOP20房企新增货值集中度合计高达 62.2%，较 9月末小幅下滑 0.8pp。其中 2022年 1-10月新增货值超千亿的房企达到 7家，从高到底分别为华润、保利、中海、滨江、招蛇、万科、绿城，较去年同期减少了 13家。拿地金额 TOP10中国央企仍有巨大优势，10月民企拿地无起色，国央企拿地放缓，城投平台持续“托底”。
民营房企发债支持进一步加大。11月 1日交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司，召集 21家民营房企召开座谈会，后续中债增将进一步加大对民营房企发债融资支持力度。5月以来，碧桂园、龙湖、美的置业、新城等优质民营房企已多次利用信用保护工具及增信担保发债。据中指院统计，截至 10月末房企一年内到期债券合计 9553亿元，未来一年房企仍面临较大偿债压力。
投资建议：我们认为当前板块应当关注 2条投资主线：1）开发企业：华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A 等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活等。
风险提示：销售恢复不及预期；政策放松不及预期；行业流动性风险。
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