“银十”不及预期，销售表现平淡，核心城市销售回暖。2022 年10 月，30 城新房销售面积1077.78 万平，同比增速为-18.03%，环比增速为-18.13%，成交套数97919 套，同比增速为-22.70%，环比增速为-17.10%。当前购房者观望情绪仍较重，多地疫情反复进一步拖累市场恢复节奏，政策效果未明显显现。一线城市销售未能维持增势，房贷利率相较其他能级城市仍处高位，调控政策对其改善影响较小；二线城市销售降幅收缩，出现回暖迹象，不同区位城市间存在分化，部分华东、华南核心区域二线城市基础条件更优，更具避险属性，销售恢复更易实现；三线城市销售经过9 月的短暂回升后继续走低，修复效果不理想，三线城市住房需求不足，预期难以在短期改善。
三轮土拍陆续收官，供地热度不振，八成地块底价成交。截至10月31 日，第三批集中供地土地供应量共2036.49 万方，较去年三轮同比下降64.47%，较二轮环比增加15.45%，供应量仍较去年大幅缩减。
已完成第三批集中供地的17 个城市中，共计成交359 宗，成交规划建筑面积2665 万平方米，收金3865 亿元。其中，282 宗地块底价成交，底价成交率达78.55%，较二轮增加16.55pct，32 宗地块触限成交，触限成交率8.91%，较二轮下降9.35pct。今年部分城市集中供地批次增加到了4 批次，就已完成出让的情况来看，挂牌33 宗地中，有31 宗地成交，且均为底价成交，溢价率已降至冰点。
业绩表现不佳，归母净利润持续缩减，现金流未见明显改善。2022前三季度，A 股房地产板块总营业入分别为16760.08 亿元，同比-12.92%，较上年同期增速下降36.24pct；2022 前三季度实现归母净利润226.57 亿元，增速为-72.29%，较上年同期增速下降40.91pct。
2022 前三季度，行业资产负债率为78.99%，较同期-0.09pct。
“二十大”重申定位，加快住房制度建设。二十大重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”表明“房住不炒”仍然是我国房地产市场调控的底线，再次彰显了政策定力。“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”强调深化住房制度改革，探索房地产行业发展新模式，推动住房高质量发展顶层设计。
投资建议：目前行业基本面修复路径仍较为曲折，前期政策效果未完全显现，四季度机会与风险并存，一方面行业风险在四季度并未完全出清，另一方面前期困扰行业的主要问题都在逐步进行解决和修正，行业在政策组合拳的支持下有企稳概率。在行业前景并未完全清晰的阶段，我们建议关注强信用、优布局、多土储、战略清晰的优质房企：保利发展（600048）、招商蛇口（001979）、万科A（000002）、金地集团（600383）、滨江集团（002244）；建议关注优质物业管理公司：招商积余（001914）。
风险提示：销售下滑超预期、政策支持力度不及预期、融资环境收紧等风险。
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