政策面：本周保交楼政策持续推进，各地放松政策再发力。保交楼政策：本周甘肃白银发文鼓励国企收购困难房企的滞销房，作为保障安置用房；福建福州再谈保交楼，要求房地产企业再交房现场公示“两书一表”；安置房政策：河南驻马店遂平发文实施房票安置；贷款政策：安徽安庆阶段性取消首套房贷款利率下限；广东梅州、广西北海、湖北孝感三地调整住房公积金政策，提及降低首付比例、提高贷款额度；政策组合：四川自贡、湖北神农架发布政策组合，包括提供购房补贴、降低首付比例、降低贷款利率等。
基本面：本周全国新房市场环比上升，二手房市场同环比均上升：本周全国30城新房成交面积310万平，环比+8.4%，环比较上周下降6pct；同比-9.0%，同比较上周上升4pct。若剔除常州、泉州、厦门等无成交数据的城市后，成交面积同比-8.9%。新房分线城市来看，本周一、三线城市数据环比均有所上升，二、三线城市同比跌幅均收窄。本周18城二手房成交面积144万平，环比+2.7%，环比增速较上周上升4.4pct，同比+65.4%，同比较上周上升17.7pct。分线城市来看，本周各线城市同环比均有所上升。二手房成交数据已连续6周呈现同比增长趋势，回温趋势基本形成。
板块行情：SW房地产下跌8.16%，房地产跑输大盘2.77pct，表现弱于大市。恒生地产建筑业下跌11.10%，跑输大盘2.78pct，表现弱于大市，恒生地产建筑业本周收益率排名7。恒生物业服务及管理下跌15.56%，恒生物业服务及管理跑输大盘7.33pct，表现弱大于市。
本周观点：本周各地继续释放楼市放松政策。本周三四线城市继续出台保交楼、房票安置、公积金首付比调整等政策。此外，本周有10家房企发行一般公司债、中期票据或超短期融资债券，主要为保利、万科、华发、招商蛇口等央国企，发债利率普遍小于4%，绿地控股15亿元一般中期票据融资成本4.8%。结合本周重点城市新房和二手房成交情况来看，新房成交量微弱回暖，二手房成交量回暖显著且已连续6周呈现同比增长趋势。我们认为二手房成交量持续修复，一方面受到除央国企外的房企融资普遍受阻、需求信心不足等因素影响，另一方面受十一前交易端个税减免利好的刺激。短期二手房和新房呈现替代效应，但是考虑到中长期两者的联动效应更强，我们认为核心城市二手房成交持续回暖会传导至新房市场。政策方面，我们认为全国层面新房成交难言企稳，房企风险仍在，政策放松力度仍需加强；二十大之后，行业基本面底部震荡+房企风险催化可能导致2022Q4-2023Q1仍有自上而下企稳政策出台。本轮周期和以往周期不同，城市、政策利好、需求修复三层分化会导致头部央国企和区域财务稳健的优质地方企业能够承接利好，而其他企业修复难度较大。因此我们继续看好浙商地产【一大四小】标的：保利发展、华发股份、滨江集团、越秀地产、天健集团，Q3加推标的招商蛇口和万科A。二手房交易连续回温，利好中介龙头：贝壳。
风险提示：政策放松力度和速度弱于预期；局部城市疫情反复影响房地产销售。
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