招商蛇口：财务维持稳健，投资呈现韧性_股票频道

事项：公司公布2022年三季报，前三季度实现营收894.8亿元，同比增长9.5%，归母净利润29.6亿元，同比下降53.4%。

平安观点：多因素致业绩承压。公司前三季度营收同比增长9.5%，归母净利润同比下降53.4%，利润增速低于营收主要因：1）受房地产市场下行、房租减免等因素影响，期内毛利率同比下降3.2个百分点至18.7%；2）期间费用率同比提升0.5个百分点至6.6%；3）转让子公司产生投资收益同比减少，上年同期以万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT上市，产生税后收益14.6亿元；4）少数股东损益占比同比提升26.2个百分点至53.4%。期末预收账款与合同负债合计值1850.1亿元，较年初增长24.3%，为近一年营收1.1倍，为后续业绩结转奠定基础。

销售降幅收窄，投资呈现韧性。公司前三季度销售金额2016.1亿元，同比下降16.3%，销售面积753万平米，同比下降27.5%，降幅较上半年明显收窄。销售均价26774元/平米，同比增长15.3%。前三季度新增土储建面593万平米、总地价1033.5亿元，拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为78.8%、51.3%，仍保持较高投资强度。平均楼面价17428元/平米，地价房价比65.1%，较2021年全年提升3.3个百分点。

财务保持稳健，维持绿档水平。三季度末公司在手现金773.9亿元，现金短债比1.9倍，短期偿债无忧；期末剔除预收账款与合同负债后的资产负债率、净负债率分别为63.1%、47%，较年初分别提升1.5个、4.2个百分点；三条红线仍维持绿档水平。

投资建议：维持此前盈利预测，预计公司2022-2024年EPS为1.21元、1.35元、1.46元，当前股价对应PE分别为11.6倍、10.4倍、9.6倍。公司作为央企龙头，融资优势突出，投资呈现韧性，且有望通过收并购、战略合作等方式继续补充优质土储，带动业绩逐步恢复，我们看好公司中长期表现，维持“推荐”评级。

风险提示：1）若楼市去化压力延续，房企销售普遍以价换量，将带来公司结算毛利率进一步下行、前期高价地减值风险；2）若政策呵护力度不及预期，将对公司规模发展产生负面影响，导致业绩表现不及预期；3）公司产业新城建设开发进度存在不确定性风险。