房地产行业跟踪周报：津、宁两地土拍平淡，二手房成交持续改善

上周（2022.10.15-2022.10.21，下同）：房地产板块（SW）涨跌幅-2.25%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为-2.59%，-1.00%，超额收益分别为+0.34%、-1.25%。

房地产基本面与高频数据：（1）房产市场：上周60城新房成交面积333.4万平，环比-6.8%，同比-22.6%；2022年10月1日-10月21日累计成交781.4万平，同比-27.6%。2022年累计成交15080.5万平，同比-34.0%。上周20城二手房成交面积151.0万平，环比-16.8%，同比+57.1%；2022年10月1日-10月21日累计成交336.6万平，同比+63.6%。2022年累计成交5188.5万平，同比-19.8%。上周16城新房累计库存9542.9万平，环比-0.3%，同比+5.7%。16城新房去化周期为12.6个月，环比变动+0.1个月，同比变动+2.2个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为10.9个月、12.7个月、35.2个月，环比分别变动-0.1个月、+0.2个月、+1.1个月。（2）土地市场：2022年10月17日-2022年10月23日百城供应土地数量环比-5.3%，同比-8.9%，供应土地建筑面积环比+5.9%，同比-1.6%。百城土地成交建筑面积环比-24.2%，同比-28.8%；成交楼面价环比+55.9%、同比+27.7%；土地溢价率环比-0.9pct，同比-0.3pct。

重点数据与政策：（1）对于涉房地产企业，证监会在确保股市融资不投向房地产业务的前提下，允许部分存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资。具体条件包括：自身及控股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务收入、利润占企业当期相应指标比例不超过10%；参股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务产生的投资收益占企业当期利润比例不超过10%。（2）本周天津、南京完成第三批集中供地，整体表现平淡，地方城投托底明显。天津第三轮集中供地17宗地块全部成交，总金额99.0亿元，挂牌起始价98.8亿元，整体溢价率0.13%；南京第三批集中供地14宗延期，成交的32宗涉宅用地中1宗流拍、27宗底价成交、3宗溢价、1宗触顶、土地出让金约275亿元，整体溢价率2.6%。

周观点：近期出现融资放松的新迹象，头部民营房企正推进第二轮增信融资。我们预计后续地产政策不会出现方向性转变，将会在现有政策框架体系中维持宽松状态，直至市场恢复平稳。此轮放松周期持续性强，放松效应仍在累积，随着居民购房信心逐渐回复，回暖可期。中长期看，随着风险房企收缩，更多资源整合机会和购买力向高信用头部公司集聚。建议关注：1）房地产开发：保利发展、招商蛇口、华发股份、建发国际集团；2）物业管理：招商积余、华润万象生活、新大正；3）房地产经纪行业：我爱我家。

风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。

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