国庆成交基本面：“国庆期间”（10.01-10.07）30大中城市商品房成交面积63.7万平，同比-43.0%。分线城市之间销售出现分化，国庆期间一城市同比下降最多，二线、三线城市同比跌幅收窄。一线城市中广州表现较好，北京表现最差，去化面积同比-64%，致使一线城市整体表现欠佳，我们认为一方面是由于品质较低的项目销量欠佳，另一方面是受到网签备案数据延迟的影响。二线城市中济南、沈阳表现亮眼，带动二线城市销售数据同比降幅收窄。三线城市整体同比降幅维持稳定。国庆期间多个开发商及当地政府发布优惠活动。其中郑州市住房保障和房地产管理局牵头举办房地产促销活动，宣传及优惠力度空前；开发商优惠政策主要涉及发放购房补贴、家具赠送、物业费减免、首付分期等活动。
本周成交基本面：本周（9.30-10.06）新房、二手房累计成交面积跌幅收窄。从新房数据来看，本周30大中城市商品房累计成交面积同比-29.9%，累计同比跌幅收窄0.4pct，处于近4年同期次低位，超过2021年同期水平。从二手房数据来看，本周18城二手房累计成交面积同比-19.37%，同比跌幅较上周+0.42pct，对比历史两年数据，本周二手房成交面积强于2020年和2021年同期水平。
本周观点：二手房销售数据企稳，四季度新房市场有望企稳。国庆期间，各开发商及部分当地政府大力释放购房优惠，优惠力度空前，购房门槛及购房成本逐渐降低。但30大中城市商品房成交面积同比-43.0%，市场仍处于缓慢修复阶段。从周度成交数据来看，二手房累计成交面积同比跌幅逐渐收窄，二手房已逐渐呈现出企稳趋势，但当前购房者对新房的观望情绪依然严重，我们认为，随着政府及开发商全角度、大力度的释放优惠政策，四季度新房市场有望受到二手房市场带动而逐渐回暖。
投资建议：我们认为，本轮反弹利好聚焦强、品牌力强的房企，继续看好两头开发企业。1）综合能力最优的优质龙头，短期销售具备弹性+中长期集中度提升、盈利能力改善，重点推荐：保利发展、中国海外发展、万科A；2）深耕优质区域的公司，重点推荐：A-华发股份、滨江集团、天健集团；H-越秀地产；3）市场修复利好二手房中介机构交易活跃度提升，重点推荐：H-贝壳。
风险提示：政策放松力度和速度弱于预期；局部城市疫情反复影响房地产销售。
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