核心观点：多部门推出政策组合拳，住宅成交市场同环比回暖进入九月底，多部门推出政策组合拳助力四季度房地产市场回暖。央行下调了首套房公积金贷款利率，并允许地方下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限，财政部推出改善需求个税退税政策，三条政策覆盖了刚需与改善型需求，放松调控态度较明确。在政策持续宽松及低基数的影响下，九月底新房和二手房成交量同比环比均实现增长，但多城土地集中出让成交热度仍处于低位，投资拿地依旧以央国企为主导。我们预计政府后续或将根据市场的实际恢复情况，持续调整政策组合，在宽松政策预期和低基数影响下行业增速四季度有望同比转正，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。
政策端：央行下调公积金贷款利率，多部门出台地产放松政策中央层面：央行下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点；央行及银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策，对符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限；财政部和税务总局对出售自有住房并在现住房出售后一年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
地方层面：北京、上海持续出台政策推进保障性租赁住房建设，武汉降低二套房首付比例，长沙取消分批次土地推介，杭州萧山放松限购并给予购房契税补贴。
市场端：销售数据同比提升，八城完成双集中土拍出让销售端：2022年第39周，全国64城商品住宅成交面积710万平米，同比增加24%，环比增加35%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达16055万平米，累计同比下降34%，一二线城市走势较好于三四线。全国23城二手房成交面积为148万平米，同比增速44%，前值140%；年初至今累计成交面积4933万平米，同比增速-20%，前值-21%。
投资端：2022年第39周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积5706万平方米，成交土地规划建筑面积4134万平方米，同比增加29%，成交溢价率为3.2%。
上海、深圳、苏州、武汉、宁波、福州、长春和沈阳完成双集中供地，各城土拍热度差异较大。从拿地情况来看，拿地企业依旧以国央企为主，武汉、福州、长春和沈阳地方国资平台托底拿地情况占比较大。
融资端：国内信用债发行同比增加，海外债发行同比减少2022年第39周，信用债发行92亿元，同比增加26%，环比减少45%，平均加权利率3.15%，环比增加0BPs；海外债发行2.3亿美元，同比减少70%，环比减少10%，平均加权利率7%，环比减少500BPs。
风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。
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