房地产行业：按揭利率打破下限，政策宽松加速破冰

全国性信贷政策出 台：央行和银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，通知指出1）对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20 个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行；2）在全国统一的贷款利率下限基础上，央行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

首个全国性房地产调控放松政策，示范效应明显：其意义在于：1）打开了按揭利率下限空间。此前住房按揭利率下限为不低于5 年期LPR 水平，调整之后按揭利率可在5 年期LPR 下再减20bp，锚定效应明显，引导按揭利率向LPR 以下的水平靠拢；2）按揭利率有望加速下行：自去年9 月份以来全国首套房和二套房按揭利率已分别下降57 和55 个bp，达到5.17%和5.45%，同时按揭利率下行的速度也不断扩大，在本次调整政策的引导之下，按揭利率有望加速下行；3）降低购房成本，有效支撑居民购买力：根据简单估算等额本息情况下按揭利率平均下降100bp，月供支出减少12%，即购房成本下降12%，按新政后续按揭利率仍有接近80 bp 下降空间，能有效支撑居民购买力，促进市场销售恢复；4）金融端政策有望在全国范围内继续跟进：随着本轮新政的调整，未来金融端政策在全国范围内有望继续跟进，包括全国性的认贷不认房和首付比例的认定与调整（首套和二套）也有望陆续出台。

历次按揭利率下行周期复盘：2014 年以来，分别出现了2014-2016 年，2018-2019 年和2019-2020 年三轮按揭利率下行周期，首套房按揭利率来看，三轮周期分别下调258bp，29bp 和31bp。从三轮按揭利率调整周期来看， 1. 下调原因：直接原因都是销售面积同比转负；2.下调周期：下调起点几乎与销售同比转负同步，并且早于政策转向；下调周期受到成交市场下行的成因和幅度；下调滞后于政策转向和销售回暖，只有市场过热或房价上涨过快时，下行周期才会结束。

本轮按揭利率下行空间探讨：1）下行幅度：量价齐跌，叠加企业端资金压力和需求端观望情绪，按揭利率下调幅度将更大。2)下行周期：行业下行幅度更大，周期更长，按揭利率下调较后两轮周期更长，但考虑价格压力，2014 年利率长期下行情况难以复现。3）下行空间：按揭利率中枢下移明显，本轮利率中枢向LPR 靠近。2014 年按揭利率整体下行258bp，其中基准利率下降125bp，按揭利率主动下行幅度为133bp，本轮按揭利率目前下调56bp,基准利率下行5bp，按揭利率主动下调幅度为51bp，政策推动下，按揭利率加速下行60-70bp，本轮按揭利率主动下调幅度将与2014年下行幅度相近。

风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期，房地产税、预售资金政策调控超预期。市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。