华润万象生活:商管逆市高增，住管外拓加速_股票频道

公司发布2022年中期业绩报告：2022上半年实现营业收入52.8亿元（yoy+31.5%）；归母净利润10.4亿元（yoy+33.5%）；每股基本盈利0.45元（yoy+27.5%）。

商管规模业绩逆市增长，中高端市场优势不断扩大2022H1商管板块收入达19.2亿元（yoy+18.5%），毛利率为50.3%（yoy-2.9pct），毛利率同比下降主要原因：受业主端租金减免政策影响，公司商管收入减少1.67亿元，还原减租影响，毛利率为54.3%（yoy+1.1pct）。具体分业务看，a）购物中心：规模持续扩张带来业绩增长，租金减免致使毛利率下降。报告期内购物中心收入11.7亿元（yoy+25.7%），毛利率61.6%（yoy-6.0pct）,还原租金减免影响后，经营利润率为65.5%（yoy+1.6pct）。规模的稳定增长得益于关联方输送与积极的市场外拓：i）关联方稳定输送优质商业项目，报告期内新开高品质购物中心6个，包括3个重奢项目，向后看，报告期内新签母公司商业运营项目8个；ii）市场化外拓量质兼备，报告期内成功获取第三方购物中心项目7个，其中一、二线城市占比达80%，TOD项目占比超85%，总签约建筑面积62万平方米。在管购物中心业绩持续提升，行业中高端护城河进一步扩大。截至2022H1末，公司在营购物中心74个，其中重奢购物中心11个，在营重奢购物中心数量行业第一。在营购物中心上半年实现零售额596.7亿元（yoy+6.6%）,领先市场平均水平。62个项目零售额排名当地市场前三，占比达83.8%。巩固商管龙头地位。

b）写字楼：精准施策，出租率逆市提升。2022H1收入7.5亿元（yoy+8.9%），毛利率为32.7%（yoy-0.9pct）。表现在于：i）经营面积稳步提升，未来业绩释放有保障。截至2022H1末，写字楼物业在管项目达128个，商业运营在管项目数24个，在管建筑面积871万方（yoy+22.9%），储备项目20个，合约面积1130万方；ii）强运营带来出租率逆市提升。得益于招商工具创新与运营服务升级，报告期内新签租赁面积89,576平方米，整体出租率达到83.5%（yoy+0.8pct）。

住管借力收并购快步扩张，城市空间运营服务加速转型收并购助力业务规模效益双增，社区增值服务依旧亮眼。2022H1住宅物管实现收入33.5亿元（yoy+40.2%），占总收入比例为63.5%（yoy+4.0pct），毛利率为21.0%（yoy+3.1pct），毛利率提升得益于并购整合后物业管理和开发商增值服务业务的毛利率提升。具体来看，a）物管规模营收大幅增长，第三方在管面积占比接近6成。报告期内物业管理服务收入为23.8亿元（yoy+37.2%），毛利率为15.1%（yoy+1.8pct）增长得益于报告期内收并购项目并表：并购禹州物业、中南服务和九州物业带来新增在管面积7,285万方，新增合约面积1.1亿方，同时带动开发商增值服务收入增加到4.12亿元（yoy+21.1%），开发商增值服务毛利率升至38.8%（yoy+13.3pct）。截至22H1末，物业总在管面积达2.53亿方（yoy+100.8%），其中第三方在管面积占比57.3%（yoy+22.5pct）。b）发力城市公共空间运营业务，市场化能力凸显。

截至22H1末，城市公共空间在管面积达到5330万平方米，相较于2021年底增长82%；占总在管面积比例达到21%，相较于2021年底增加2.1pct。报告期内竞标直拓新增合约面积2220万方（yoy+25.4%），成功获取深圳罗湖区南湖街道、笋岗街道“物管城市”服务等35个城市空间项目。c）社区增值服务聚焦核心业务赛道，实现大幅增长。22H1收入5.6亿元（yoy+77.7%），毛利率为33.14%（yoy-1.5pct），占物管板块收入比提升至16.7%（yoy+3.1pct），三大细分赛道收入翻倍。增长得益于管理规模向物业住户提供的社区服务及资产运营和投资服务的增加。

租金减免影响可控，全年业绩有望稳定增长a）报告期内业主方发布租金减免计划，预计2022年内减免总额22~25亿元租金，22H1已减免17.5亿元。业主端租金收入的减少导致公司管板块收入减少1.67亿元，占购物中心业务收入比例14.3%，占总收入比例3.2%，对公司整体收入、利润影响有限。

b）关联方稳健运营，后续项目交付保障性高。住宅物管板块，报告期关联方华润置地新获项目24个，新增土储面积380万平方米。2022下半年可售货源4306亿元，一二线高能级城市占比85%，关联方的稳定运营将为公司带来可持续的物管规模增长；商业管理板块，预计下半年在上海、深圳、南京等地新开购物中心7个，2025年购物中心数量将达到100个，进一步提升公司在重点城市市场份额。

投资建议华润万象生活作为“一超多能”代表物企，凭借优质商业品牌口碑及全业态运营进行品牌输出快速扩张，其中购物中心服务兼顾高端零售与全国布局两大利器形成竞争壁垒，2022H1业绩符合预期。预计公司2022~2024年EPS分别为0.95，1.22，1.51元，对应当前股价PE分别为32.6，25.5，20.4倍，维持“买入”评级。

风险提示房地产竣工不及预期，疫情反复致购物中心客流量波动，外拓进展不及预期，收并购整合不及预期，增值服务增长不及预期等。