保利发展：增收又增利，拿地聚焦高能级，财务高度稳健_股票频道

事件：公司公布2022H1 业绩报告。2022 上半年，公司实现营业收入1107.63 亿元，同比增速23.1%；实现归母净利润 108.26 亿元，同比增长5.1%；实现基本每股收益0.90 元/股，同比增速5.11%。

结算规模扩大拉动增收，“薄利多销”实现增利。22H1 公司实现营业收入1107.63 亿元，同比增长23.1%，实现归母净利润 108.26亿元，同比增长5.1%，毛利率为25.6%，同比-6.95pct。营收增长是因为公司结算规模扩大，结转收入同比增加23.8%至1536.25 亿元，拉动营业收入同比例增长。受行业下行影响，毛利率有所下降，但营收的大幅增长抵消了这部分下滑，“薄利多销”保障归母净利润增长5.1%，归母扣非净利润增长0.76%。目前公司存在合同负债4343.3 亿元，较去年末增长4.4%，且本年在建面积共13301 万方，在手资源丰富，未来业绩有增厚空间，随着毛利率回归正常区间，利润也会有所保障。

排名上升摘得榜眼，城市深耕效果凸显。22H1，公司实现签约金额 2102.21 亿元，同比下降 26.29%；实现签约面积 1307.31 万平方米，同比下降 21.78%，全口径销售额及权益销售额排名均上升一名，位列克而瑞行业销售榜第二。上半年，全行业销售金额同比下降28.9%，销售面积同比下降22.2%，公司销售降幅低于行业平均，这得益于公司的国资背景及优秀的杠杆水平。核心城市贡献度提升，38 个核心城市销售贡献为79%，同比+2pct，城重点城市拓展效果显著。

保持定力，审慎拿地，聚焦高能级。22H1，公司拓展项目37 个，新增计容面积412 万平方米，同比下降75.0%；拿地金额607 亿元，同比下降36.9%；拿地面积占销售面积31.5%，拿地金额占销售金额28.9%，配合行业环境下行，收敛拿地力度，保持定力守住底线。

一二线城市、38 个核心城市拓展金额占比分别为85%、90%，同比+16pct、+14 pct，聚焦高能级城市，也导致楼面均价大涨152.6%至1.47 万元/平，反映出公司重视拿地质量，在不稳定中谋求更大确定性。

推进全域化服务模式，品牌力持续提升。22H1，保利物业在管面积5.23 亿平方米，合同面积7.32 亿平方米，实现营业收入64.49亿元，同比增长25.16%，成长性良好。保利商业品牌力不断增强，商业板块开业购物中心34 个，开业面积231 万平方米。酒店管理板块已开业酒店、会议中心22 个，客房数近5700 间；公寓板块开业及筹开项目49 个，覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市。

财务稳健坚守三道红线，融资畅通成本下降。22H1，公司实现回笼金额1995 亿元，回笼率为94.9%；保持合理的资金储备，在手货币资金1571 亿元，占总资产比重11%。杠杆合理稳居“绿档”，公司扣预资产负债率66.45%、净负债64.14%、现金短债比1.41。短期偿债压力可控，一年内到期的债务占有息负债比重为21%。稳健财务经营与合理的杠杆水平助力公司融资，推动22H1 综合融资成本较21 年末下降14bps 至4.32%。融资成本下降也充分受益于银行端贷款利率下降，新增贷款平均成本较去年末下降37bps。此外，报告期内发行公司债 65亿元、中期票据75 亿元，平均融资成本仅3.09%，反映出公司背靠国资、财务稳健带来的强大的融资能力。

投资建议：公司作为头部央企，土储质量高，销售优于行业，现金回笼情况好，各业务板块齐头并进，财务稳健融资通畅，不断巩固行业龙头地位。我们预计公司2022-2023 年每股收益分别为2.40 元/股、2.52 元/股，以8 月30 日的收盘价16.95 元计算，对应的市盈率分别为7.1 倍、6.7 倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。

风险提示：行业销售超预期下行、结算规模不及预期的风险。