房地产行业REITs专题报告：华夏北京保障房REIT投价报告

保障性租赁住房REITs具有收益稳定性与长期性，同时未来扩募空间大，有助于不动产运营类企业盘活资产。华夏北京保障房REIT的基础设施项目具有区位优势，同时运营成熟，当前公募REITs供给仍然较少，华夏北京保障房REIT上市后具有溢价提升空间，建议积极关注。

投资要点：北京市具有较强的经济与人口基础，叠加政策支持，推动保障性租赁住房发展：北京市积极出台保障性租赁住房相关政策，计划在“十四五”期间争取建设筹集保障性租赁住房40万套（间），占新增住房供应总量的比例达到40%，其中2022年预计筹集建设保障性租赁住房15万套。在需求方面，北京市存在较大的住房保障需求。两个基础设施项目的最近一期租户候选人排队量显著超过供给量。

基金基本情况：华夏北京保障房REIT采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构,并持有基础设施资产支持证券的全部份额。专项计划以文龙家园项目、熙悦尚郡项目等优质保障性租赁住房基础设施项目为投资标的。华夏基金为基金管理人，北京保障房中心为原始权益人，募集的基金份额总额为5亿份。

基础设施项目基本情况：文龙家园项目和熙悦尚郡项目分别位于北京市海淀区和朝阳区，产业配套成熟，项目建筑面积合计11.28万平方米。截至2022年3月31日，项目运营期限均超3年，两个项目的保障性租赁住房的出租率均在94%及以上，盈利与现金流保持稳定，运营成熟。

估值情况：根据戴德梁行出具的估值报告，截至2022年3月31日，2个基础设施资产估值合计11.51亿元，平均单价10,204元/平方米。根据募集说明书，2022年9月至12月以及2023年可供分配金额的数据分别是16,564,647.55元和49,600,249.29元，净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值，年化）分别为4.32%和4.31%，投资人净现金流分派率（预计年度可供分配金额/公募基金募集规模，年化）分别为3.96%和3.95%。

风险因素：出租率不及预期；租金定价风险；人口流失等。

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