澳大利亚房地产行业：房地产投资信托基金，为周期做好准备；启动SGP（买入）、MGR（中性）

大利亚住宅市场在去年经历了一段稳健的价格增长期。与此同时，需求加速导致住宅的批准和开工均增加，截至2021年12月分别增长23%/26%（在过去12个月的滚动基础上）。然而，具有挑战性的宏观环境已经转化为住宅活动市场更加困难。展望未来，我们注意到：骑自行车艰难的住宅比赛…随着审批放缓，住宅市场已经开始走软，已经同比下降-22%，并减速至在2022年3月，以1200万滚动为基础，为7%。这一点很重要，因为批准历史上显示出与抵押贷款利率的关系（负相关）。值得注意的是，鉴于预期（根据GS经济团队）更高的利率以及供应链限制和投入成本的上升，我们预计中期新批准的数量会下降。我们预计，由于持续的供应链问题加上利率上升，短期内房屋开工的逆风加剧，我们预计开工将在2023年见底。

但是倍数已经解耦了……考虑到业务的周期性和可变的收入率，房地产市场的波动历来影响股票的表现，尤其是SGP。尽管我们承认在当前宏观环境下住宅房地产市场存在周期性风险，但我们强调近年来集团的盈利倍数已与房地产市场脱钩。

为循环逆风做好准备。住宅价格下跌和周转率放缓导致重大减值（SGP和MGR在2008财年和2009财年分别减记约10%和约22%的住宅库存基础，在2012财年分别进一步减记约14%和约20%/13）。尽管我们不能排除本周期SGP和MGR的减值，但鉴于两组住宅管道的平均年龄相对较长，我们预计未来的任何减记都不会像之前的衰退那么严重。然而，我们认为这两个群体都为周期低迷做好了准备，注意到在高峰周期的补充库存有限：补充库存/销售比率已经

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