一二手房销售延续环比改善趋势。①2022年6月1日-27日，30大中城市商品房成交面积达1457万方，环比增长58%（5月环比为+11.8%），同比-3.5%（5月同比为-48.3%），延续了5月的环比改善趋势。我们认为放松政策的效果正在逐渐显现，多数房企的6月销售也将有改善，个别房企或实现今年以来的首次单月销售面积同比转正。②二手房销售数据也呈现回暖态势。17城二手房6月1日-24日的销售面积同比-16%，降幅较5月的-28%的降幅也有收窄。③苏州是复苏的典型城市之一。最近一周（6月18日-24日）一二手房销量同环比大幅提升。2022年第26周，苏州新房成交面积88.5万方，环比+93.7%，同比+87%，已到2019年水平；二手房成交面积28.2万方，环比+82.7%，同比+133.4%。我们认为这主要因为苏州限购限售松绑后，苏州下辖县市（常熟、张家港等）、周边城市（南京、扬州等）以及其他省份的购房者逐步进入苏州楼市。政策放松的效果开始显现。
物业板块股价已开始反弹，看好后续销售持续改善带来的持续修复。从2021年7月开始，地产和物业板块股价走势基本一致。2021年7月2日至2022年6月29日，克而瑞内房股领先指数和恒生物业服务及管理指数分别下跌了43%和54%。我们认为这主要因为：①当地产销售不断下滑，部分房企面临生死问题时，物业公司因为与关联房企共用同一品牌，且也有一部分增长来自关联房企，短期会受到一些影响；②物业公司账面现金安全性受质疑。③民营物业公司独立发展能力尚未被认可。近期随着地产销售转暖，地产板块股价有所反弹，。物业板块股价也开始有小幅反弹。2022年6月17日-29日，克而瑞内房股领先指数和恒生物业服务及管理指数分别上涨了11%和10%。
。物业公司抗周期性强的特性并未改变，经营层面稳步增长。①从上市公司的数据来看，A股上市物业公司今年Q1仍实现了较好增长。招商积余2022年Q1实现收入24.0亿元，同比增长17.6%；新签约年度合同金额7.3亿，同比增长26%。新大正2022年Q1实现收入6.1亿元，同比增长43%；新签约合同金额2.2亿元，同比增长70%。②从业务逻辑来看，除了因疫情防控需要，部分封控地区无法展开外拓和到家服务，其余地区的外拓和社区增值服务开展均在正常进行。我们认为物业公司抗周期特性强的特性并未改变，预计上市物业公司的中报仍然呈现普遍增长，但因为疫情影响，上半年增速或比全年略低。
投资建议投资建议当前物业板块估值虽有小幅修复，但仍处于历史平均水平以下。我们认为后续随着地产销售的持续改善，部分销售改善明显的房企安全性将有所提升，相关物业公司的估值会先于板块迎来修复。我们看好：①在关联房企安全性提高后，民营物企的估值修复弹性较大。我们看好碧桂园服务和旭辉永升服务，前者受益于物业行业整合加速，规模大幅提升，增值服务有望持续高增长；后者外拓能力强，社区增值服务发展快且股权激励充足，业绩有望持续高增长。②因关联房企处境困难而估值折价严重的物企，当前二级市场估值已低于一级市场并购估值，我们认为其中部分公司未来估值修复弹性也很大，看好关联房企已获得国资入股的建业新生活，以及自身运营独立性强的金科服务。③随着疫情影响减弱，商场开始恢复运营，尤其高端商场销售修复弹性更大，建议关注在高端商管领域拥有较高护城河的华润万象生活。
风险提示风险提示疫情反复影响地产销售恢复；应收账款坏账超预期
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