万科A公司首次覆盖报告：行业龙头稳健发展，多元业务助力盈利提升

万科作为行业龙头，盈利水平修复可期 展望未来，行业整体进入精细化运营发展阶段。万科作为行业龙头，以其敏锐的战略投资眼光、突出的品牌影响力、丰富的操盘运营经验、稳健的风险管理策略和多元的业务布局领先行业发展。我们认为公司有动力和机会保持现有规模，叠加多元化业务持续发展，将助力公司整体盈利水平修复。我们预计万科A在2022到2024年归母净利润分别为244.4、269.0、297.5亿元，EPS分别为2.10、2.31、2.56元，对应PE估值分别为8.8、8.0、7.3倍，首次覆盖给予“买入”评级。

销售维持稳定，拿地谨慎土储丰厚 从销售端来看公司近四年销售额相对稳定，2021年累计签约销售金额6278亿元，较2020年同比下滑10.8%，克尔瑞排名重回行业前二。从拿地端来看公司2021年权益拿地金额1402亿，同比增长1.4%，拿地扩张有条不紊。从土储端看公司在二线城市土储较多，可满足未来近四年的开发需求，并且依托旧改、TOD等多元化拿地方式拓展新的业绩增长点。

多元化业务同发展，营收稳步提升 经过多年探索，万科在物业、长租公寓、仓储物流、商管等多个领域进入行业前列。2021年公司地产业务收入增速为7.36%，物业业务32.1%，物流仓储业务68.9%，商业开发运营业务20.6%，长租公寓业务13.9%，多元化布局已初现规模，将成为公司未来发展新的利润蓄水池和增长点。

负债结构健康，融资成本行业低位 公司负债结构健康，信用评级较高，有息负债水平连续四年保持相对稳定，截至2021年底三道红线均转为绿档，存量融资综合融资成本降至4.11%，保持行业低位。

风险提示：政策调控风险，销售及回款不及预期，物流地产、长租公寓发展不及预期。

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