事件概述越秀地产发布2021年年报，公司全年实现营业收入573.8亿元，同比+24.1%，归母净利润35.9亿元，同比-15.5%。
营收平稳增长，利润率下降2021年公司实现营业收入573.8亿元，同比+24.1%，归母净利润35.9亿元，同比-15.5%；受制于行业整体盈利水平的下滑，公司利润增速低于营收增速。2021年公司销售毛利率和销售净利率分别为21.75%和9.19%，分别较上年同期下滑3.4和0.94pct，受前期高地价项目结算所影响，公司盈利水平短期承压。
销售迈入千亿规模，拿地合理土储充沛2021年公司实现销售金额1151.5亿元，同比增长20.2%，销售面积为417.7万平方米，同比增长10.1%。在行业销售普遍遇冷的情况下，公司超额完成全年1122亿的目标，迈入千亿规模，展现出强大的销售能力，并位列克而瑞行业销售排行榜的第37位。2021年，公司新增土储约918万平方米，其中，大湾区新增土储442万平方米，聚焦深耕区域。截至2021年末，公司总土储约2711万平方米，同比增长10.5%，大湾区占比达54%，广州占比47.6%，土储能级主要分布在一二线城市。
杠杆率下滑，融资成本优势显著2021年底，公司剔除预收账款后的资产负债率为69.1%，净负债率为47.1%，现金短债比为1.36倍，“三道红线”指标达到绿档，整体杠杆率保持较低水平。此外，公司把握时间窗口，于2022年5月24日成功发行21.5亿元公司债券，其中，3+2年期品种发行规模10亿元，票面利率2.84%，较今年首期下降6BP；5+2年期品种发行规模11.5亿元，票面利率3.35%，较今年首期下降3BP，融资成本再创新低，进一步下降。
投资建议越秀地产销售稳步增长，优质土储丰富，财务状况良好，融资优势突出。我们预计公司22-24年的营业收入为671.3/778.7/880.0亿元，EPS 为1.21/1.37/1.64元，对应2022年5月26日8.28港元/股的收盘价，PE 为5.8/5.1/4.3倍，首次覆盖，给予公司“增持”评级。
风险提示销售不及预期，利润率下滑，计提存货减值准备影响业绩。
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