外拓能力强，规模增长可持续。公司 2021年合约面积 2.7亿方，在管面积1.7亿方，分别是 2016年的 12倍和 11倍。5年管理规模实现 10倍以上增长主要因为外拓表现优秀。公司 2021年第三方在管面积达 1.4亿方（其中86%来自外拓），2017-21年的复合增速高达 80%。我们认为公司外拓能力强，未来规模仍可持续增长，预计 2022年在管面积将达 2.4亿方，同比增速 41.0%。
坚持?平台+生态?战略，社区增值快速发展。公司在社区增值服务方面坚持?平台+生态?的战略和?有所为，有所不为?的态度，开展了家居生活、物业经纪、停车位管理和公区增值四类服务。在家居生活服务中，目前已开发出房屋维修、美居、租售、工程 4个独立业务单元，并引入合伙人制度，鼓励各个单元市场化发展。2021年社区增值服务收入 11亿元，2016-21年复合增速达 84%。2021年社区增值服务毛利润占比 38.0%，已成公司第二大利润来源。我们认为公司拥有较强的品牌力（业主信任物业）、运营能力（履约能力强）和供应链整合能力（成本低），未来通过挖掘更多业务线，提升渗透率和复购率，在社区增值服务上仍将实现较快发展。我们预计2022年社区增值服务收入将达到 15亿元，同比增速 39.6%。
重视人才，股权激励充足。公司在 2019年 6月公布了股权激励计划，将Best Legend（永升实控人林峰全资持有的公司）持有的 18.68%公司股份作为员工激励，该比例为行业最高水平。截至 2021年末，CEO 周洪斌和CFO 周迪分别持有 4263.8万股和 134.0万股公司股份，持股比例分别为2.43%和 0.08%。
投资建议当前地产供给侧洗牌尚未结束，民营房企安全性受到质疑。永升因为关联房企是民企，估值也受到影响大幅回调。2022年 5月 26日，公司 PE（ttm）为 19.9x，已处于历史最低水平。我们认为公司具有独立成长能力，未来凭借强劲的外拓能力和社区增值服务的深入开展，业绩有望持续增长。我们预计公司 2022-24年归母净利润分别为 8.5亿元、11.6亿元和 14.7亿元，同比增速分别为 38.4%、35.5%和 26.6%。我们给予公司 20.0倍的 2022年PE，对应 PEG 为 0.5，对应目标价 11.34港元/股，对应 2023-24年 PE 为14.8x和 11.6x。首次覆盖，给予“买入”评级。
风险提示疫情影响超预期；并购整合不顺；应收账款减值风险；地产销售下滑超预期
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