事件：5月15日央行及银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，提到1）首套房商业贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，2）按照“因城施策”的原则，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。
为各城市房贷利率整体下调打开空间：按最新5年期LPR4.6%计算，首套房贷利率下限为4.4%。根据央行数据，2022Q1金融机构平均房贷利率为5.49%，根据融360报告，3月重点城市首套房贷平均利率5.28%，二套房贷利率为5.57%，此次首套房贷利率下限调整为房贷利率下调进一步打开了空间。
两部委层面发声，信号意义值得关注：上一次央行层面发声下调房贷利率下限可以追溯到2008年10月央行发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的公告》，其中提到“商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍”，此后2014年930新政，两部委公告《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，其中1）再次重申首套房贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，2）二套房认定转变为“认贷不认房”，对有1套房而无贷的家庭执行首套房政策，2016年明确提出“因城施策”后，中央层面基本不再有统一调整房贷首付和利率政策的发声。
2019年央行宣布房贷利率转变为以LPR为定价基准加点形成，新增首套房贷利率下限为LPR，二套房贷利率为LPR+60bp，与当时实际最低利率水平基本相当，可以说是平移，一直延续至今。此次时隔多年后两部委再度发声下调首套房贷利率下限的信号意义值得关注。
维持“强于大市”评级：在疫情管控的客观制约、购房信心不足的主观影响下基本面依然处于下行通道。我们维持之前的判断，购房需求仍存在（韧性），目前的主要制约，1）疫情方面，近期部分城市疫情影响逐步转弱，出现一些积极因素，2）信心方面，近期政策偏松的基调一再确认，且力度明显加大，对居民信心的提振有待进一步观察（二手房带看量、居民贷款指标等）。维持推荐两条主线，1）以优质的国企央企为主，尽管基本面表现低迷，但财务相对稳健，政策持续利好，利润率有提升空间，集中度也有望进一步提升，2）中长期看好物管相关公司，包括华润万象生活等。
风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期。
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