房地产行业研究报告：疫情为复苏增忝不确定性

在销售情绪下行叠加疫情防控影响，百强房企 2022年四月情况仍然不理想，根据克而瑞数据，首四月全口径销售同比下跌 50.5%、权益销售同比下跌 51.5%、操盘口径销售同比下跌 50.1%。所有主流房企都为负增长，规模愈小销售跌幅愈大。全国 30大中城市的商品房成交套数及面积在首四月分别同比下降 39.2%及 38.0%，平均跌幅按月加大。按周计算的二手房成交数据看到有筑底回升的迹象，但疫情的反覆为此忝上不确定性。拿地方面，仍然以国企为主，估算占逾三分之二，而且总拿地金额跌幅超过 6成。虽然一城一策式的调控放松措施将会持续，然而我们认为全面放宽预售资金监管的监管的影响面较扩，在落实及新松程度上存在较大不确定性，民企在短期仍然面对较大资金压力。

报告内容销售仍在寻底阶段。在销售情绪下行叠加疫情防控影响，百强房企 2022年四月情况仍然不理想，根据克而瑞数据，首四月全口径销售总额约 21,203亿元，同比下跌50.5%。权益销售总额约 14,789亿元，同比下跌 51.5%。操盘口径销售 18,688亿元，同比下跌 50.1%。跌幅比首季度进一步加大。按全口径销售计算，排名首 10平均跌幅 40.5%，跌幅最少的是保利-30.6%，但其跌幅同样也在加大；排名 11-30平均跌幅 47.2%、排名 31-50平均跌幅 50.5%。规模愈小销售跌幅愈大，所有主流房企都为负增长。

成交疲弱，但有筑底迹象。全国 30大中城市的商品房成交套数及面积在首四个月约361,542套及 3,920万平米，同比下降 39.2%及 38.0%，平均跌幅按月加大。单看四月，每周平均成交按套数及面积计算，环比下降 3.6%及 4.7%。分城市能级来看，按四月成交面积计算，一线城市下跌 35.7%、二线城市下跌 32.4%、三线城市下跌48.8%。全国地产成交行情继续承接去年下行趋势，各大城市的楼市仍在降温中。部分城市（包括二线城市）开始在放松调控，按周计算的二手房成交数据看到有筑底回升的迹象，但疫情的反覆为此忝上不确定性。

拿地仍以国企为主。据统计城中除长春、沉阳、郑州外，19城第一轮集中供地共计推出约 440宗地块，较去年第三轮供应下降 33%，较去年首轮下降 45%。虽然大多数城市均放松了土拍规则，但成交与去年同期相比仍然有较大差距。根据克而瑞数据，首四月百强房企拿地金额约 4,176亿元，同比下降 60.3%；拿地建面 5,068万平米，同比下降 70.3%。按首四月拿地金额计算，超过一半的主流房企被推出 50位以外。我们估算国企拿地超过三分之二。

民企压力仍然存在。在地产持续下行的压力下，早前于四月下旬网传央行召集商业银行及多家房地产公司开会，内容涉及房地产并购等问题。参会企业包括恒大、融创、中梁、绿地、富力等 12家出险房企。而在四月底的政治局会议中，亦明确指出在房住不炒的定位下，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。反映各地一城一策式的调控放松措施将会持续，然而我们认为全面放宽预售资金监管的监管的影响面较扩，在落实及新松程度上存在较大不确定性，民企在短期仍然面对较大资金压力。

风险提示：i)政策不确定性；ii）疫情反复；iii）银行放款态度