房住不炒基调不变，长效机制持续完善，维持行业看好评级我们认为，地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，政策将会处于当前“房住不炒+因城施策”框架下，但方向和力度则会相机而变。目前房地产板块估值有所修复，但仍处于历史低位。伴随疫情影响逐渐消散，预计全年结算将回到增长轨道。我们建议2021年1季度继续关注地产板块机会，维持行业看好评级。
长效机制持续完善，物管行业迎政策东风（（1））中央层面，央行在2021年工作会议指出，稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，预计货币政策会持续保持灵活且偏中性，表述与中央货币政策委员会四季度例会相一致。央行、住建部召集重点房企举行座谈会，启动第二批“三道红线”试点，对多家房企设置达线目标，房企降负债、稳增长有望持续推进。住建部部长王蒙徽再提房住不炒，全面落实房地产长效机制。物业行业再迎利好，住建部、发改委、银保监会等十部委发布通知，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，同时鼓励物业服务企业运用人工智能等技术提升服务水平，政策核心在于鼓励物业公司拓宽经营边界，城市服务空间较为可观，为行业增值服务打开新方向。同时政策提倡完善物业服务价格形成机制，提倡酬金制计费方式，利于物业费更为市场化定价。（（2）周内地方政策覆盖面广，整体调控以稳为主。长效机制方面，天津房地产政策实施精准服务，对新市民实施租购并举方式，强调租购同权。户籍政策方面，山东全面放开城镇落户限制，在城镇居住或就业的居民，取消落户限制。秩序规范方面，海南对违法违规房企、中介机构和个人，分别给予取消备案资格、暂停网签资格和取消购房资格等处罚。广州住建局将进一步整顿和规范房地产市场秩序，严打哄抬房价等违法违规行为。土地市场方面，深圳明确棚改地价与城市更新项目地价标准保持一致，降低棚改地价成本。租赁市场方面，云南出台租房新规，个人将云南省范围住房出租或转租，其个人所得税（租金收入）可减按10%税率征收。
成交：单周一二手成交有所分化（（1）新房：根据房管局数据，2021年第2周，全国32城成交面积480万平米，同比增长11%，环比下降21%。从累计数值看，年初至今32城累计成交面积达1084万平米，累计同比增加20%。（2）二手房：2020年第2周，全国9城成交面积为116万平米，同比增速-20%，前值0%；年初至今累计成交面积225万平米，同比增速-11%，较前值下降12个百分点。
资金：信用债、海外债单周发债规模同比均有回落2021年第2周，信用债发行93亿元，同比减少37%，环比增加111%，平均加权利率5.22%，环比减少34BPs；海外债发行4亿美元，同比减少60%，平均加权利率6.63%，上周未有海外债发行。
风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动。
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