事件
结合近期克而瑞发布的百强房企全年销售额情况，以及碧桂园、恒大、万科等公司陆续公布的12月及全年经营数据，我们再次对2021年房地产行业做一个展望与点评。
评论
全国房地产指标数据及增速仍在高位，同比增速边际减缓，房地产韧性仍在。统计局数据显示，1-11月份，商品房销售额同比增长7.2%。商品房销售面积同比增长1.3%。全国房地产开发投资同比增长6.8%。房地产开发企业到位资金同比增长6.6%。总体而言销售、开发投资、到位资金的数据及增速仍处在较高位水平，指标情况较好。从克而瑞百强房企销售榜单来看，2020年1-12月top100房企实现权益销售金额94,462亿元，同比增长10.8%，较前值提升0.2pcts。12月单月，top100房企实现权益销售金额12,489亿元，同比增长26.1%，较前值提升7.2pcts。在上半年受到疫情的影响的情况下，top100房企销售在下半年快速恢复，仍然实现全年同比增长且增幅提升，显示了房地产市场的韧性。考虑到房地产韧性持续，12月百强房企销售增速明显，我们预计1-12月全国商品房销售额同比增速较1-11月仍将提升。
2021年房价和销售金额仍将增长。全面调控背景下，近年房地产商品房销售面积同比增速均在0%左右，预计2021年商品房销售面积同比增长-1%，同时我们预计全国平均房价涨幅约6%，预计商品房销售金额同比增长5%；新开工面积因2020年低基数原因，预计全年录得6%增长，竣工面积增速3%；房地产开发投资增速预计稳定在7%左右。
站在当前时点，我们旗帜鲜明地看好2021年地产行业股价表现。主要基于以下原因：①行业利空出尽。2020年，随着各项调控政策、三条红线规则、房地产贷款集中度管理制度等陆续出台，政策利空已大幅释放。同时行业最大的利空结算毛利率继续下行已经被市场充分认知，预计2021年结算毛利率的下行幅度将小于去年。②我们估算2021年销售毛利率将企稳回升。目前房企2017年以来所拿的高价地去化已经基本完成，2020年以来地价稳定性要高于前几年，三条红线规则等政策约束导致土地价格波动变小，预计房企利润率将企稳回升。③估值处于历史低位，基本面处于恢复阶段，估值提升是大概率事件。目前房地产股票处于历史估值低位，选取在A股和港股上市的25家头部地产公司作为样本，预计对应2020年PE5.4倍，预计2020年年报股息率6.6%。加之行业波动性减小，利润率稳定性提升将带来行业长期的估值修复行情，2021是长期估值提升的起点。④非开发业务纷纷独立上市的预期催化股价上涨，隐含价值显性化。预计未来几年内，头部地产公司都会逐步将其集团内的各类轻资产业务独立上市，重资产业务REITs化或者基金化，非开发业务的资本化或资本化的预期，将带来地产公司隐含价值的持续显性化，催化股价上涨。
我们预计全年房地产行业平均约6%股息分红、10%EPS增长，叠加PE估值抬升，预计投资者全年持股收益率在20%以上。如果出现防守性溢价或者房地产政策的逆周期松动，全年持股收益率将可能达到40%。
投资建议
新出台的金融机构房地产贷款集中度管理政策以及三条红线规则，本质上是对行业的供给侧改革，整体上有利于头部资债指标优秀的房地产公司，其仍然能够按原有节奏平稳增长，同时结算利润保持高个位数正增长。目前房地产股票估值处于历史低位，基本面处于恢复阶段，我们认为2021年是板块长期估值提升的起点。重申对房地产行业的“买入”评级，重点推荐，万科A、保利地产、招商蛇口、建发国际等公司。风险提示
房地产调控超预期收紧；市场去化速度低于预期。
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