事件：1月5日，住建部、发改委、银保监会等十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》。以推进加快物业服务业发展、推动物业服务向高品质和多样化升级为出发点，从六个方面提出具体指导意见。
我们认为，《通知》与物管公司重点相关的内容有：（1）落实街道属地管理责任，推动成立业主委员会；（2）扩大物业管理覆盖范围，完善物业服务价格机制；（3）推动发展社区增值服务，重申养老服务政策优惠。
落实街道属地管理责任，推动成立业主委员会。目前行业一大痛点在于业主委员会渗透率低，物业公司更换难度高且后续提价困难，高企的成本侵蚀行业基础物管服务的利润空间。2021年民法典的正式实施在流程上提升了业委会成立的难度。《通知》强调街道管理责任，鼓励街道介入指导辖区物业管理工作，通过组织有望显著提升业委会（或临时替代性的物业管理委员会）成立比例，为物企的招投标或市场化定价奠定基础。
老旧小区改造&酬金制计费方式有望为物企外拓带来新增量。《通知》鼓励物业服务企业管理在管项目周边老旧小区，并提出“提倡酬金制计费方式”。我们认为，两者若能结合，将为物管公司带来较大业绩增量。
物管费趋于市场化，提价空间放宽，品牌物业受益，利于行业长期发展。《通知》强调物业服务价格以市场竞争形成为主，同时根据服务标准等因素做动态调整。我们认为，《通知》再次体现物管费趋于市场化的政策导向，一定程度上放宽物管公司的提价空间，利好服务品质高、口碑优秀的头部物企，对于行业长期健康可持续发展具有积极意义。
一脉相承，继续鼓励发展社区增值服务、继续强调养老。《通知》提出，“鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸”，并探索“物业服务+生活服务”模式。同时，“物业服务企业开展养老、家政等生活性服务业务，可依规申请相应优惠扶持政策。”我们认为，这是对此前文件精神的系统性梳理和进一步强调与深化，利好已经开展相关社区增值服务细分业态的物管公司。
投资建议：《通知》为近期行业相关文件中最全面的一次表述，对于住宅物业行业具有里程碑意义，尤其利好具备一定规模的品牌物企。我们看好具备品牌口碑优势、增值服务科技业务发展较好的优质物企，推荐碧桂园服务、金科服务、永升生活服务、绿城服务、招商积余和保利物业。
风险提示：政策具体执行时间及内容的不确定性；房地产销售下行
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