贷款上限对房地产融资影响有限：我们认为地产股价格过度回调。这是因为：1）与房地产相关的贷款门槛实际上是现有（混合）总额的 30.3％，高于 2018年市场预期的 30％。2）截至 2020上半年，房地产和抵押贷款的总份额分别为 28.7%和19.6％，这意味着与上限 30.3％和 23％相比，仍有增长空间。3）在“三条红线”政策下，整体房地产贷款增速将被限制在<10％，比我们预测的 2021年人民币贷款增速11％要低。这意味着房地产贷款份额不太可能上升。4）离岸渠道将为人民币升值和相对吸引的融资利率提供一定缓冲（例如，世茂于 1月 4日发行了 10年期债券，利率为 3.45％）。
房地产政策转为中性：继 12月政治局会议采取中性态度（以确保房地产市场健康）之后，2020年第四季度，一些地区已放宽其户籍政策，以吸引更多人才，例如山东省、无锡、苏州、福州、重庆和广州。
2021年主要开发商销售收入有望同比增长 10％，同时实现毛利率复苏：借助财富效应和高储蓄率，我们预计 2021年房地产销售的建筑面积和价值将分别同比增长2％和 8％。主要开发商的销售增长可能会由于“三红线”政策（销售增长通常与贷款增长保持一致）而由 2020年的 15％降至 2021年的 10％。但是，根据我们的模型，由于销售价格提高和土地市场降温，2021年毛利率将恢复。这意味着2021年利润将实现两位数增长，可能好于 2020年。在我们的覆盖范围内，合景泰富/世茂可能会脱颖而出，并在 2021年实现 20％/15％的销售增长。
租金收入将随消费复苏回升：由于 2021年是 2020年疫情和高储蓄率之后的消费年，我们认为这将有利于购物中心加快租金收入增长。华润置地和龙湖（960HK）是两个主要的购物中心运营者。根据月度数据，两家公司的租金收入均出现了大幅回升。2021年，两家开发商都会新建 10个购物中心，因此我们预计，到 2022年，租金收入将对总毛利水平做出 15-20％的较高贡献，从而支持估值上扬。
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