事件：2020年12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。
两个指标、分五档，大部分银行已达标或超标幅度不大：具体来看房地产贷款集中度管理主要涉及两个指标，即房地产贷款占比（房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例）及个人住房贷款占比（个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例），不得高于人民银行、银保监会确定上限。此外通知将银行业金融机构分为五档，即中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合银行、县域农合银行、村镇银行，分档对房地产集中度进行管理。根据长城银行组报告，38家A股上市银行中，8家银行个人住房按揭贷款占比超出上限（大行2家、股份行2家、城商行4家，超标较多的是成都、兴业、招行），11家银行对公房地产开发贷款占比超出上限（股份行4家、城商行6家、农商行1家，超标较多的是郑州、青农、青岛、成都、厦门），大部分银行已达标或超标幅度不大，大中型银行压力主要来自个人住房按揭贷款，小型银行主要来自对公房地产开发贷款。
过渡期、弹性缓冲等设置平滑影响：：通知按超出2pct以内及以上分别给予2年及4年过渡期，此外第三四五档可按所在地实际情况增减不超过2.5pct。另外统计口径不含1）境外分行，2）住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算，3）资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。
符合房地产金融审慎管理基调，有利于房地产行业平稳健康发展：截至20年9月末，房地产贷款余额占各项贷款余额比重为28.8%，相比2019年末下降0.2pct，为近几年来首度下降，而其中个人购房贷款余额占各项贷款比重19.8%，相比2019年末提升0.2pct，个人购房贷款余额比重持续提升，由此估算房企开发贷比重有所下降。总体来看房地产贷款余额比重整体有所回落但依然维持较高位置，个人购房贷款余额比重维持上升趋势。20年9月已传出监管要求大型银行控制房贷规模，控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模；四季度央行多次提到实施好房地产金融审慎管理制度，此次贷款集中度管理制度的出台符合房地产金融审慎管理基调，可以说是进一步落地及细化，市场已有部分预期，对行业资金面短期产生一定负面影响，但考虑到1）大部分银行已达标或超标幅度不大，2）过渡期、弹性缓冲及统计口径的设置都有利于保证集中度管理制度的平稳推进，我们认为整体影响幅度可能有限，此外从中长期来看，逐步降杠杆也有利于房地产行业平稳健康发展。
区域及房企间分化或将进一步加速：：结合长城银行组报告，我们认为一方面对地产开发商而言，信贷额度会进一步向龙头房企集中，而融资渠道依赖于地方性银行的区域性开发商，贷款的可获得性会更加困难；另一方面信贷额度会进一步向市场基本面相对更好的区域集中，而基本面相对较差的区域贷款可能会首先遭遇压降。
维持推荐评级：：我们在年度策略中提到，随着房住不炒及三条红线降杠杆深化，预计高周转扩规模战略或将逐步转化为规模与利润更平衡的模式，杠杆水平预计将继续下降、销售增速逐步放缓而毛利率水平有望出现回升。总体来看财务相对稳健、运营能力领先的优质房企无论是融资、品牌、产品等各方面的优势会更加凸显，优质标的估值修复机会可期，推荐1）龙头企业，万科保利，2）二线优质标的世茂集团（合规要求部分公司无法覆盖），此外可关注布局长租公寓的相关公司，包括万科保利世联行（未覆盖）等。
风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期。
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