房贷新政是银行预期外的突发政策吗？
不是。①从政策基调和内容来看，本次政策是以往房住不炒相关政策的延续。②从政策出台前的沟通来看，监管指出“2019年以来，人民银行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研，与金融机构进行了充分的沟通。”2019年8月以来银行已经按相关要求在调整应对，并非新发生的事，只是征求意见稿如今定稿出台制度而已。类似闪电早已发生，现在听到的是雷声。
房地产贷款需求有其他领域能补缺吗？
可以。市场担心新政下，银行原定的房地产贷款投放受到约束，导致整体信贷投放不及预期。实际上，银行可以通过其他领域补缺。随着经济修复，当前地产以外的对公贷款需求、零售贷款中的消费贷款和信用卡需求都较为旺盛。
银行房地产贷款占比达标压力大不大？
不大。①监管要求：指标设计充分考虑现状，且分档设置要求；②达标现状：20H1末大部分上市银行存量房地产贷款比例已经符合新规要求；③过渡时间：2020年末指标超出规定2pc以内，过渡期为2年；超出2pc以上则为4年。
房地产贷款未来规模和价格趋势如何？
①规模：增速下降。未达标银行需达标，已达标银行需保持稳定。根据上市银行数据测算，未来房地产对公贷款增速将从20H1的15.2%下降至2022年的11.2%；按揭贷款增速将从20H1的13.9%下降至2022年的10.0%。
②价格：有望上升。随着额度供给的收紧，房地产开发贷款和按揭贷款利率都可能上升。5年期LPR还关联其他贷款，经济还在恢复通道之中，预计5年期LPR保持平稳。按揭贷款利率上升预计主要通过市场化加减点实现。
房地产行业贷款质量会受明显冲击吗？
不会。（1）按揭：没有续贷，违约率不受新增额度的影响，预计风险低位；（2）对公：房地产对公贷款风险预计能够保持稳定。考虑：①本次政策延续了此前“三道红线”的原则，且过渡期更晚，留足时间。②未来房企预计将延续分化格局，头部房企风险稳定，中小房企风险边际上升。而近年来银行本身对房地产授信要求也较高，大中型银行主要服务于头部房企，风险较稳定。
投资建议。
房贷新政影响有限，结构可调整、需求可补缺，无需过度担忧，利好银行业中长期健康发展。若对股价形成短期扰动，则为2021年建仓银行创造很好买点。
重点推荐：（1）优质上市银行：兴业、平安，是银行股中的出厂价LV；（2）四条投资主线：①改善型银行，光大、浦发；②成长型银行，南京、长沙；③零售型银行，邮储、招行；④性价比银行，建行、工行。
风险提示：宏观经济失速，疫情二次反复，美国制裁风险。
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