房地产行业点评：年末销售表现亮眼，分化提速或现端倪

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克而瑞发布《2020年1-12月中国房地产企业销售TOP200排行榜》12月百强单月权益销售金额同比26.1%，较前值提升7.2个百分点根据克而瑞数据计算，百强12月全口径销售金额同比29.2%，增速较前值提升9.1个百分点；1-12月全口径累计销售金额同比增幅较前值提升2.1个百分点至12.4%。从权益角度看，百强12月实现权益销售金额同比增长26.1%，较前值上升7.2个百分点；1-12月累计权益销售金额同比增幅较前值提升2.0个百分点至10.8%。权益口径增速略低于全口径，或反映出此前受融资收紧影响致合作拿地提升期获取的项目入市所致，但从百强与全国增速来看，或已形成强者恒强的形势。“三条红线”的约束下，房企拿地趋于谨慎，“拿好地”的诉求依然积极。马太效应中，优质房企有望实现销售稳步增长。

行业结构调整与梯队分化同现，“双分”印证强者恒强

1-12月累计全口径TOP3/10/20/50门槛较去年同期分别提升931、350、178和123亿元，各梯队准入难度逐步提升。其中，TOP1-3/4-10/11-20/21-50/51-100的12月单月同比分别为35.8%、10.8%、24.4%、28.5%、48.9%，较前值分别变动+30.8、-3.5、+2.0、-8.5和+34.5个百分点。从权益口径计算，TOP1-3/4-10/11-20/21-50/51-100的单月同比分别为0.9%、4.4%、24.2%、35.3%、51.5%，较前值变动分别为-11.6、-10.8、+16.9、-7.4、+45.5个百分点。12月作为冲全年销售目标的最后机会，全口径与权益口径表现的差异或表明合作开发过程中，头部企业凭借自身的优势更具主动性。具体到公司层面，二线成长型标的增速表现亮眼，销售额靠前的依然为规模型头部企业。

投资建议

销售作为上承开工，下启竣工的关键环节，尤以对行业未来业绩确定的前置影响预期。12月百强销售权益增速环比上行，或彰显强者恒强。统计局数据1-11月全国商品房销量累计同比由负转正。年末冲刺，房企延续积极加推态势，但部分城市预售证发放及限签存在收紧迹象。增速在调控与供给放量的“博弈”中实现提升。站在当前时点，行业估值处于历史下沿。粗放式发展的时代渐行渐远，精工细作且拥有管理红利的企业将愈发凸出，具备α的优质标的或在日渐清晰的竞争格局中脱颖而出。疫情冲击对行业基本面的影响逐步消化，维持竣工修复的预判。建议关注：（1）稳健发展型：万科A、保利地产、金地集团；（2）成长受益型：金科股份、中南建设、华发股份、阳光城；（3）A股物管优质标的：招商积余等。

风险提示调控政策趋严，资金端超预期收紧，房企拿地力度大幅下行等。

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