房地产行业：房地产贷款集中度管理新政影响可控

事件。2020年 12月 31日下午，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求。通知自 2021年 1月 1日起实施。

相较于三道红线制度从房企端规范融资，此次房地产贷款集中度管理则是从资金供给端进行控制。第一档是中资大型银行，其房地产贷款占比上限为 40%,个人住房贷款占比上限为 32.5%；第二档是中资中型银行，其房地产贷款占比上限为 27.5%,个人住房贷款占比上限为 20%；第三档是中资小型银行和非县域农合机构，其房地产贷款占比上限为 22.5%,个人住房贷款占比上限为 17.5%；第四档是县域农合机构，其房地产贷款占比上限为 17.5%,个人住房贷款占比上限为 12.5%；第五档是村镇银行，其房地产贷款占比上限为 12.5%,个人住房贷款占比上限为 7.5%。

该政策对地产贷款总量的影响偏中性。根据我们的测算，截至2020年年中，大型银行（第一档）房地产贷款占比均未超标，而且大型银行房地产贷款总量占行业总量比例较高，仅建设银行及邮储银行按揭贷款占比略高于标准，但均不超过 2个百分点；中型银行及小型银行部分银行需要调整相关贷款比例，但其体量占比不高，对房地产行业总体贷款增量的影响有限。

新政对房地产行业的影响在可控范围。根据详细拆分测算，我们预计，相关比例达标的银行的贷款富余额度，按揭贷为 2.8万亿元，相关比例不达标的银行贷款需要压降的额度，按揭贷为 8444亿元，富余额度与需压降额度之差为 2万亿元；房地产贷款富余额度与需压降额度之差为 2.8万亿元。总体来看，新政对行业影响可控，有利于龙头企业，加速行业出清。

新政策鼓励房企转向长期经营模式。人民银行、银保监会表示，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。新政策鼓励房企从高周转高杠杆模式向长期经营模式转变。

投资建议：新政对行业影响可控，对地产贷款总量影响偏中性，行业供给侧改革不断深化，加速出清步伐，利好注重内部运营与具备融资优势、财务稳健的企业，我们看好当前住宅开发行业、物业管理行业以及经纪服务行业三个细分领域头部企业投资机会。建议关注低估值、高股息的优质住宅开发行业龙头股：万科 A、保利地产、金地集团；销售提速、弹性较大的优质成长型个股：阳光城、金科股份、中南建设；A 股物业行业龙头公司招商积余；经纪服务行业标的我爱我家、国创高新。

风险提示：行业面临经济及行业下行压力的风险，销售超预期下行的风险，政策调控不确定性的风险。

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