投资维持高位，预计 2021年同比增 5%。11月单月房地产投资同比增长 10.9%，较 10月降 1.8pct，3月以来首次回落，1-11月累计投资同比增 6.8%。展望 2021年，资金收紧、楼市放缓影响下，投资增速大概率回落，但考虑房企有息负债仍具备 0%-15%增长空间、新开工绝对值远超竣工下建安投资仍有支撑，预计 2021年地产投资同比增 5.1%。
单月开工增速继续回升，竣工维持正增长。11月单月全国新开工同比增 4.1%，增速较 10月升 0.6pct，1-11月新开工同比降 2.0%。尽管去化承压下库存积累，但考虑住宅库存较低，房企短期快开工促销售，叠加上半年基数较低，预计 2021年新开工前高后低，全年同比持平或略降。11月单月竣工同比增 3.1%，较 10月降 2.8pct，仍维持正增长，1-11月累计同比降 7.3%。交房周期刚性约束下，后续竣工有望继续回升，预计 2021年将迎来竣工回升起点。
销售延续双位数增长，2021年料稳中趋降。11月单月全国销售面积、销售额分别同比增 12.0%、18.6%，较 10月降 3.2pct、5.3pct；11月单月销售均价 9865元/平米，连续三个月负增长，或存在以价换量可能；
1-11月销售面积、销售额同比增 1.3%、7.2%。展望 2021年，尽管部分需求提前释放、热点城市调控加码，但以稳为主基调下楼市难现断崖式下跌，预计一二线整体好于三四线，全国销售面积同比微降 2.8%。
地市整体延续降温，后续以稳为主。11月单月土地购置面积同比降15.6%，土地成交价款同比增 22.8%，增速较 10月降 10.0pct、升 3.5pct。11月百城土地成交溢价率 15.2%，环比升 5.6pct，结束 7月以来回落趋势，考虑 11月土地供给增加而成交下滑、成交均价显著上升，或反映房企拿地仍保持谨慎，但因聚焦核心城市与优质地块导致溢价率上升，整体而言土地市场仍处降温态势。后续考虑销售放缓、资金收紧延续，预计地市整体趋于稳定。
到位资金增速延续回升，融资政策维持偏紧。1-11月房企整体到位资金同比增长 6.6%，较 1-10月提升 1.1pct。受销售增速向好影响，1-11月定金及预收款同比增速较 1-10月提升 1.0pct 至 5.3%。1-11月个人按揭贷款同比增速较 1-10月提升 0.8pct 至 10.6%；国内贷款增速较方正中等线简体 1-10月提升 0.3pct 至 5.4%。11月全国首套房贷利率 5.24%，连续两个月不变。“三条红线”融资新规下，融资管控由渠道监管转向主体监管，资金监管更趋精准化、常态化，中长期利于优质资源向低负债房企倾斜，将加速行业优胜劣汰与集中度提升。
投资建议：11月单月全国投资、销售增速维持高位，楼市韧性持续超出市场预期。从主流房企来看，30家房企前 11月销售目标完成率 89.8%，在完成全年目标假设下，12月合计销售额同比增速将达20.6%，快推盘快回款背景下，主流房企销售依旧值得期待。考虑主流房企销售依旧较好，叠加年末估值切换，中长期地市趋稳背景下房企整体盈利能力亦有望企稳，看好主流房企估值持续修复，建议关注：1）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等；2）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科 A、保利地产、金地集团等。
风险提示：1）三四线楼市下行风险：三四线整体供应较大，同时棚改退潮导致需求弱化，行业后续面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾的风险。2）房企大规模减值风险：基于 2019H2以价换量带来的需求提前释放、新冠疫情对房企销售的冲击，若后续楼市回暖持续性不足，需求释放低于预期，未来存在房企进一步以价换量以提升需求，将带来房企大规模减值风险。3）行业金融监管力度超预期风险：若后续融资政策执行力度超出预期，将对各房企规模发展产生负面影响，导致业绩表现不及预期风险。
首页
微信公众号
证券之星APP
