房地产跟踪报告（2020年Q3）：Q3销售投资高增长，房企增收未增利

房地产Q3销售保持高速增长，四季度或将延续复苏。1-9月房地产销售面积同比降幅为-1.8%。7、8、9月房地产单月销售保持较高增长，单季增速创2017Q2以来新高。今年在7月、8月传统淡季销售较为火爆，超出我们前期预期，主要原因有：（1）房企积极推盘；（2）宽松的信贷环境对销售高增长形成支撑；（3）疫情过后房价的上涨预期使得居民刚需购房及改善型换房计划前置，部分投资性需求也入市。进入9月，房地产销售实际上有所降温，这也与7、8月份热点城市密集出台调控收紧政策有关。后续我们认为在“三条红线”带来的降负债压力下，房企四季度将积极推盘，加速现金回款，销售将延续复苏的趋势。对于全年销售面积增速的预计，由于三季度超过我们前期的预判，将全年增速由-3%调整到+0%。

开发投资Q3保持强劲增长，土地市场量跌价涨。1-9月全国房地产开发投资同比增速为5.6%，7月、8月、9月单月房地产开发投资增长率均达到两位数的高增速。受融资新政影响，房企有调整负债结构需要，8月起新开工有下行趋势，竣工也受到一定拖累，同时年初疫情的影响也使得竣工周期拉长。土地市场上，Q3购置土地面积有所回落，土地成交价款仍然呈现正增长态势，出现量跌价涨的情形。总体来看，我们预计全年房地产投资有韧性，维持前期全年投资增速7%左右的预判。

房企Q3营收增速上行同时后续结算资金充裕，但行业利润率下行。2020年前三季度，A股样本房企营业总收入同比增速为7%，Q3单季营业收入增速较快为15%，较Q2提升8个百分点，但仍为历史较低水平。Q3样本房企预收账款/营业收入比例较2019年底提高49个百分点，后续的可结算资金充裕，营收有望进一步提升。2020年前三季度，A股样本房企毛利率为27%，Q3单季度毛利率为25%，2017年前后房价增速放缓叠加地价上涨，行业整体的利润空间被压缩，今年以来行业利润率呈现边际下行趋势。

房企扩张意愿下降，“三条红线”监管财务指标面临考验。截至2020年Q3，样本房企总资产同比增速为15%，创15年来增速新低，行业整体投资节奏逐步放缓。从三季度A股房企的报表来看“三条红线”财务指标，三项指标较2019年底均略有变差，各指标符合基准情况的房企比例也有不同程度下降。这与年初流动性宽松，房地产企业信贷规模提升有关。在“三条红线”的监管下，房企之间的运营分化会加剧，土储丰富及财务稳健的公司可以发展的更好。