新城控股：经营转入稳健，业绩高度锁定

事件描述：公司发布2020年三季报，前三季度，公司实现营业收入700.91亿元，同比增长137.11%；归属于上市公司股东的净利润47.36亿元，同比增长26.91%；其中第三季度实现营业收入323.54亿元，同比增长158.91%；归属于上市公司股东的净利润15.32亿元，同比增长34.48%。

事件点评前公司前3季度净利润增速低于营收。原因是：1）结转交付面积增长导致营业成本同比增长184%；2）公允价值变动收益5亿元，同比下降26%；3）资产减值损失7亿元，同比增长187%；4）实际税率25.44%，同比上升2.6个百分点；5）少数股东损益占比达到15.5%，同比上升4.8%。同时，期间费用率10.42%，同比下降4.83个百分点。

商业地产已开业达达71家家，预计第四季度将集中开业。受疫情影响，公司吾悦广场开业时间延后，2020年新开吾悦广场9家，其中9月份新开8家，远低于2019全年开业21家的速度。前三季度商业地产新增总建筑面积8.9万平米，新增可供出租面积5.15万平米；前三季度出租率为96.58%，较2019年下降2.58个pct，由于四季度还将集中开业，预计全年出租率还可能继续下降。前三季度商业地产租金收入34.36亿元，达到上年全年物业租金收入的86%。

销售同比下降，拿地相对积极。本期累计合同销售金额约1,630.47亿元，完成全年销售目标2500亿元的65%，同比下降17.52%；累计销售面积约1,508.15万平方米，同比下降12.47%；均价10811元/平米，同比下降5.77%。前三季度新增土储建面2097万平米，拿地销售面积比1.29。

资本结构优化。融资压力相对较小。截止3季度末，公司货币资金555.3亿元，现金短债比2.08，同比上升41个百分点，短期偿债压力较小。净负债率为42.5%，同比下降19个百分点。扣除合同负债后的负债率为59.21%。

综合而言，融资压力较小。

投资建议：预计公司2020年、2021年EPS为6.28元、6.80元，对应10月30日收盘价32.51元，PE分别为5.18X、4.78X，低于行业中位数（7.35X、6.17X）。基于公司未来两年较高业绩确定性和目前较低的估值水平，维持公司“买入”评级。

风险提示：疫情可能引发的开复工、竣工延迟风险；三四线城市房地产市场波动风险；货币政策收紧风险。