房地产行业2020年三季报综述：三季度业绩降幅收窄行业去杠杆有所体现

行业净利润降幅收窄， 累计销售回正。 2020年前三季度营业总收入同比 升6.82%，增幅较2019年回落14.43个百分点。前三季营业利润、净利润、 归属净利同比分别降7.43%、降6.97%和降9.54%。相比中报，行业营收、 营业利润、净利润及归属净利润增幅均有所改善。营收增幅较中报提升 2.4个百分点；营业利润、净利润及归属净利润降幅分别收窄6.3个百分 点、 7个百分点和5.9个百分点。同比降幅收窄较明显，三季度业绩改善。

总资产规模扩张明显， 利润率水平跌至近年低位。 截止三季末，上市房 企资产合计13.19万亿，再创历史新高，较年初增7.11%，同比则增 14.68%。三季度行业销售毛利率及净利率均较二季末小幅回落，且跌至 近年的低位。过去两年地价相对炽热，而楼市受制于调控政策，价格上 涨较平稳，同时开发商加快周转回流现金也在定价上保持谨慎，带来整 体利润率水平下行。行业整体高毛利率及高净利润率时代过去，后续维 持当前利润率水平可能性较高，进一步大幅度下降可能性预计也较低。

待售面积维持低位， 开发数据持续改善。

截止9月末，全国商品房及商 品住宅待售面积分别为4.95亿平米和2.24亿平米，同比分别上升0.5%和 下降0.4%。 2020年以来由于疫情带来销售放缓，特别是一季度，待售面 积增速转负为正；二季度开始随着销售逐步恢复，待售面积整体增速持 续回落，截止9月末待售商品住宅面积同比再次转负。行业整体库存水 平不高，待售面积维持低水平下，对房价稳定预期持续存在。 降负债有所体现， 现金流改善。 截止三季末上市房企整体资产负债率 79.5%，较前两年有所回落。下半年开始开发商融资受规管加大，积极 推动销售回款的同时，拿地补库存则相对谨慎理性，经营活动现金流改 善，现金流净额也持续为正。另一方面，由于二季度以来销售恢复理想， 截止三季末整体销售保持相对平稳回升，行业留存可结算资源仍丰富。 预计全年业绩将比三季度进一步改善。 总结与投资建议。 近两年降杠杆也取得一定成效，行业系统性风险可控。

行业当前整体库存维持较低水平，对于房价将有一定的支撑作用。地产 板块今年以来整体走势偏弱，跑输大盘。当前行业整体估值水平跌至历 史底部区间，向下空间相对有限。另外企业间销售及业绩分化进一步体 现，强者恒强愈加凸显。建议重点关注基本面理想、业绩锁定性及股息 率较高、估值便宜的一二线龙头个股；另外销售相对理想，债务可控， 短期业绩波动及市场情绪带来股价下跌，但整体基本面及行业竞争性保 持良好，估值优势突出的个股仍可维持关注。 风险提示: 楼市销售不达预期; 出现超预期政策调控。