资源禀赋优越，销售、融资、布局优势明显，维持“买入”评级建发国际集团背靠控股股东建发房产，在资源、融资、人员上将享受母公司的充分支持。我们维持此前盈利预测，预计2020-2022年归母净利润21、26、33亿元，同比增长22.4%、24.7%、25.2%，EPS 分别为1.79、2.23、2.79元，当前股价对应PE 分别为6.7、5.4、4.3倍；维持“买入”评级。
建发物业业绩处于高增长阶段。
9月30日，建发国际集团公告拟以介绍方式，分拆建发物业在港交所单独上市。
根据建发物业招股说明书，2020年上半年建发物业实现营收4.52亿元，同比增长30%；归母净利润0.61亿元，同比增长102%。从营收结构看，公司物业管理服务、社区增值及协同服务、非业主增值服务占比分别为62.3%、9.4%、28.3%。
从营收来源看，建发物业从建发集团、独立第三方项目获取的收入占比分别为30.4%、69.6%，独立第三方贡献的收入占比持续提升。
合同管理面积充沛，有效锁定未来收入增长。
截至2020年上半年，建发物业合同管理建面3959万平米，在管面积2165万平米，二者比例达1.83倍，自2017年开始该比例持续提升，未来随着项目逐渐进入交付期，在管面积逐渐释放，推动公司收入端增长确定性强。从项目来源结构看，在管面积中有44%来自独立第三方。
分拆利于持续提效，增强业务协同效应建发物业分拆完成后，将不再为公司的子公司，而是联营公司；公司产品持续定位高端改善，同时建发物业的服务品质优越，客户满意度达96%，未来有利于充分发挥二者之间的协同效应；同时分拆利好不同平台获取更独立的筹资平台，提升管理运营效率。
风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险。
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