房地产行业2020年9月投资策略：景气下行明确，看好地产超额收益

9月组合推荐9月组合为金科股份（土储充足、业绩高增、高潜力小龙头代表）、金地集团（土储分布佳、显著受益于一、二线回暖）、华夏幸福（回款率拐点、模式再获验证）。

行业：销售单月增速放缓，土地市场以“稳”为主2020年 8月，30大中城市商品房成交面积 1641万平方米，环比下降9%；土地市场表现总体以”稳“为主，100大中城市推出土地面积 11840万平方米、成交面积/供应面积为 75%、土地溢价率为 15.1%，各项指标均稳中有降。

公司：单月销售回暖明显，报表端显示行业景气延续下行根据克而瑞数据及部分已披露销售公司的公告，2020年 1-8月，TOP3、TOP5、TOP

10、TOP20房企累计销售额分别同比上升 8.6%、6.5%、4.7%、6.6%；其中绿城中国、中国金茂、金地集团、金科股份、中国恒大分别取得 41%、35%、24%、22%、22%的正增长，头部房企销售回暖明显。我们以新开工去化率衡量行业景气度，根据各房企最新披露的2020年中报，从绝对景气度看，2015年至 2018年行业处于历史上的最高景气水平，新开去化率从 70%左右上升至接近 90%的历史高位，在此期间房企报表迅速恶化，对应加速扩张；从景气度的变化看，景气下行已近两年，目前虽处于相对景气时期，但预计景气度将继续回落；2019年开始，延续至今的景气回落，是房企规模诉求降低的根本原因。

板块：估值仍处历史最低水平自上期策略发布至今（8月 11日至今），房地产板块跌 3.5%，跑输沪深300达 1.3个百分点，在 28个行业中排第 13名。根据 Wind 一致预期，按最新收盘日计，板块动态 PE 为 5.7倍，比 2019年 1月 3日的底部估值水平（6.5倍动态 PE）低 11.4%，仍处历史最低水平。

投资建议：景气下行明确，看好地产超额收益A 股地产对政策拐点的敏感度高于景气度，而政策基调是景气度的因变量。过去几年政策基调较严，更多与市场景气程度较高有关。世殊时异，持续的景气度下行有望带来政策基调的改善。个股选择方面，销售弹性优先于报表修复，推荐 2019年和 2020上半年延续扩张的高弹性标的，9月组合为金科股份、金地集团、华夏幸福，建议持续关注中南建设、龙光集团、以及上半年扩展节奏略有加快的保利地产等。

风险提示：楼市下行超出市场预期，政策基调再现收紧。