房地产行业2020年中报总结：三条红线托底估值，特色房企表现占优

归母净利润达847亿元，同比下降19.6%，较2019年全年增速下降35.5pp。房企出现结构性分化，2020H1核心特色房企营收增速为8.1%，其他房企则为下滑6.8%；

2020H1核心特色房企归母净利润增速为下滑9.8%，其他房企则大幅下滑30.3%。2020H1核心特色房企和其他房企的加权平均净利率分别为12.6%和9.7%，分别下滑1.1pp 和1.8pp；2020H1核心特色房企净负债率为88%，而其他房企则为103%；现金短债比方面核心特色房企和其他房企则分别为1.1和0.8，核心特色房企凭借其多种优势，疫情影响下表现出更强的韧性。

销售持续恢复，TOP10-20集中度提升明显。Top20房企销售韧性强，业绩恢复较快。2020H1在疫情影响下，Top20房企表现出较强的韧性，销售额同比仅下降1.0%，而Top10房企的销售额增速为-3.2%，Top100房企销售额增速为-2.7%。行业集中度仍在快速提升，2020上半年Top

10、Top20、Top30、Top50和Top100房企市占率分别为35%、50%、59%、72%和86%。2020年上半年末，核心特色房企总土储合计为22.1亿方，与2019年末基本持平。

物管行业业绩亮眼，盈利能力持续走高。2020H1物业板块实现营收合计390亿元，同比大幅增长32%；归母净利润合计达53亿元，同比大幅增长49%，业绩亮眼。板块盈利能力持续提升，2020H1物管板块加权平均毛利率为26.2%，较2019年提升0.9pp；加权平均净利率为14.1%，较2019年提升1.8pp。2020H1物管板块加权平均费用率达8.5%，较2019年下降1.6pp。

2020H1核心物管公司开始全面走向市场化运营，第三方项目面积占比由2016年的18%持续提升至2020H1的44%。

投资建议：三条红线托底板块估值，市场平衡风格有望纵深推进，地产关注三条投资主线：1）稳健龙头型A 股推荐万科A、金地集团、保利地产、绿地控股等，H 股推荐世茂房地产、融创中国、碧桂园等；2）区域特色类：A 股推荐天健集团、南山控股，H 股推荐佳兆业、龙光集团、宝龙地产、中国金茂、旭辉控股等；3）物业商管类：A 股推荐招商积余、新大正，H 股推荐保利物业、碧桂园服务，建议关注永升生活、新城悦、蓝光嘉宝等。

风险提示：新冠肺炎疫情二次爆发风险、销售回款风险、复工竣工风险。